Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHiện nay, khi thực hiện mua bán nhà đất thì bên bán thường yêu cầu bên mua giao trước một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu sau đó không tiếp tục mua bán thì hậu quả pháp lý giữa “đặt cọc” và “trả trước” là hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, nhiều người băn khoăn nên ghi là “đặt cọc” hay “trả trước” khi giao tiền mua nhà đất.
>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua mấy bước?
Trên thực tế, sau khi giao tiền để “giữ chỗ”, các bên có thể thay đổi ý định vì nhiều nguyên nhân khác nhau như tìm được nhà đất có vị trí đẹp hơn, giá phù hợp hơn hoặc thay đổi kế hoạch tài chính. Trong trường hợp này, việc ghi nhận khoản tiền là “trả trước” thay vì “đặt cọc” có thể giúp hạn chế rủi ro pháp lý cho bên mua vì hậu quả của hai hình thức này không giống nhau.
Hậu quả pháp lý của đặt cọc khi không mua bán nhà đất
Đặt cọc là gì?
Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc được hiểu là việc bên mua giao trước cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm hai bên sẽ ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận.
Hậu quả pháp lý của việc đặt cọc
– Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán được ký kết và thực hiện
Khoản tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán mua nhà đất.
– Trường hợp 2: Bên mua từ chối ký kết hoặc không tiếp tục mua
Nếu bên mua không thực hiện giao dịch thì khoản tiền đặt cọc thuộc về bên bán nhà đất.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
– Trường hợp 3: Bên bán từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
Bên bán phải hoàn trả lại tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, thường gọi là tiền phạt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác thì sẽ thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận, miễn không trái quy định pháp luật.
Quy định về trả trước và hậu quả pháp lý
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm “trả trước”. Tuy nhiên, theo cách hiểu thông thường và thực tiễn xét xử, trả trước là việc bên mua thanh toán trước cho bên bán một phần tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau này.
Do đây chỉ là khoản tiền thanh toán trước nên nếu bên mua thay đổi ý định và không tiếp tục ký hợp đồng mua bán thì khoản tiền đã trả trước sẽ được hoàn lại, đồng thời bên mua cũng không phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.
Kết luận
1 – Nên ghi “trả trước” nếu muốn hạn chế rủi ro mất tiền
Khi lập giấy giao nhận tiền trước thời điểm công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, nếu bên mua muốn bảo đảm an toàn trong trường hợp sau này không tiếp tục giao dịch thì nên ghi rõ là “tiền trả trước” thay vì “tiền đặt cọc”.
2 – Bên bán vẫn có thể hủy cọc để bán cho người khác giá cao hơn
Trong thực tế, có trường hợp bên bán chấp nhận trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc để bán nhà đất cho người khác với giá cao hơn.
Ví dụ: Ông A nhận đặt cọc của ông B số tiền 200 triệu đồng với giá chuyển nhượng nhà đất là 2 tỷ đồng. Sau đó ông C đồng ý mua với giá 2,5 tỷ đồng thì ông A vẫn có thể bán cho ông C nếu chấp nhận trả lại cho ông B tổng cộng 400 triệu đồng, gồm 200 triệu tiền cọc đã nhận và 200 triệu tiền phạt cọc. Khi đó ông A vẫn có thêm lợi nhuận 300 triệu đồng so với giao dịch ban đầu với ông B.
Lưu ý quan trọng
– Nếu các bên có giao nhận tiền nhưng không xác định rõ đó là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì khoản tiền này được xem là tiền trả trước theo Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật miễn phí ký ngoài trụ sở, ngoài giờ hành chính tại Hà Nội.
Trên đây là những lưu ý quan trọng về việc nên ghi “trả trước” hay “đặt cọc” khi mua bán nhà đất. Khi giao nhận tiền, các bên cần ghi rõ nội dung trong giấy tờ hoặc hợp đồng để tránh tranh chấp và hạn chế rủi ro phát sinh về sau. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Thủ tục công chứng giấy ủy quyền bao gồm những gì? Thời hạn xét duyệt trong vòng bao lâu?
>>> Công chứng thừa kế di sản là gì? Thủ tục công chứng văn bản thừa kế di sản
>>> Cách đọc thông tin sổ hồng mới nhất năm 2026. Hướng dẫn cách để kiểm tra thông tin cá nhân trong sổ hồng và tránh bị chiếm đoạt tài sản.
>>> Các vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu mà người dân cần chú ý.
>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?
>>> Khi nào phải đăng ký biến động đất đai?