Hợp đồng thuê nhà có yếu tố nước ngoài: hành lang pháp lý phức tạp
Ngày càng nhiều cá nhân và doanh nghiệp tại Việt Nam có nhu cầu cho người nước ngoài thuê nhà để ở hoặc làm việc. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài không hề đơn giản như thuê nhà trong nước. Bởi vì, đây là hoạt động có yếu tố nước ngoài và chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật liên ngành.
Vậy hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài cần lưu ý gì? Pháp luật Việt Nam quy định ra sao? Làm sao để hợp pháp và hạn chế rủi ro?
>>> Xem thêm: Chủ nhà đột ngột đòi nhà? Kiểm tra ngay điều khoản chấm dứt trong hợp đồng thuê nhà
Căn cứ pháp lý
Luật Nhà ở 2014, Điều 159, Điều 131
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 11, Điều 62
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 121 về hình thức giao dịch dân sự
Luật Xuất nhập cảnh 2014 (sửa đổi 2019) – Điều kiện cư trú của người nước ngoài
Thông tư 28/2021/TT-BCA – Quản lý tạm trú, lưu trú của người nước ngoài tại Việt Nam
Nghị định 30/2021/NĐ-CP – Quy định về đăng ký cư trú
Những điểm đặc biệt của hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài
Phải là nhà ở hợp pháp
Căn nhà cho thuê phải:
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu
Không thuộc diện tranh chấp, quy hoạch
Không vi phạm điều kiện sử dụng đất theo Luật Đất đai
Bên cho thuê phải đủ điều kiện
✅ Cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp ✅ Nếu là doanh nghiệp thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc cho thuê nhà ở
Nếu bên cho thuê là cá nhân thường trú, cần lưu ý:
“Người nước ngoài chỉ được thuê nhà để ở, không được sử dụng vào mục đích kinh doanh, nếu bên cho thuê là cá nhân” – Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014
Điều kiện bắt buộc trong hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài
📄 Hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài phải thể hiện rõ:
Thông tin cá nhân người thuê (tên quốc tịch, số hộ chiếu, visa còn hiệu lực)
Mục đích thuê: chỉ được dùng để ở nếu không có giấy phép hoạt động khác
Thời hạn thuê, giá thuê và hình thức thanh toán (thường phải thanh toán qua chuyển khoản có giấy tờ)
Trách nhiệm kê khai tạm trú và thuế
💡 Bắt buộc bằng văn bản và nên công chứng hoặc chứng thực nếu thuê dài hạn hoặc giá trị lớn để đảm bảo hiệu lực pháp lý và dễ sử dụng trong thủ tục hành chính (như khai báo lưu trú, visa…).
Khai báo lưu trú trong vòng 12 giờ (vùng sâu vùng xa: 24 giờ)
Thực hiện qua phần mềm quản lý cư trú của Công an hoặc đến trực tiếp
⚠️ Không khai báo có thể bị xử phạt hành chính từ 500.000 đến 2.000.000 đồng (Nghị định 144/2021/NĐ-CP)
>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao
Nộp thuế cho thuê nhà
Chủ nhà phải nộp thuế theo quy định:
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế giá trị gia tăng (áp dụng khi tổng thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên)
Ví dụ thực tế
📌 Tình huống A: Anh K (quốc tịch Pháp) thuê nhà 2 năm tại quận 2, TP.HCM. Chủ nhà là bà T (cá nhân, không đăng ký kinh doanh).
👉 Hợp đồng ghi rõ: chỉ để ở, không dùng để mở văn phòng 👉 Có khai báo tạm trú, chủ nhà nộp thuế đầy đủ
✅ Hợp đồng hợp pháp, được sử dụng để gia hạn visa và mở tài khoản ngân hàng.
>>> Xem thêm: Các loại giấy tờ thường dùng trongthủ tục công chứng giao dịch dân sự
📌 Tình huống B (sai phạm): Công ty Z cho người nước ngoài thuê nhà để ở nhưng không có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
❌ Nếu bị phát hiện, có thể bị xử phạt từ 50–60 triệu đồng theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vì cho thuê nhà trái quy định.
Nên công chứng hợp đồng hay không?
Việc công chứng hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài không bắt buộc, nhưng rất nên thực hiện nếu:
Hợp đồng thuê trên 6 tháng
Giá trị thuê lớn (hàng trăm triệu hoặc nhiều năm)
Người nước ngoài dùng để xin cấp thẻ tạm trú, gia hạn visa, mở công ty
📎 Một hợp đồng công chứng giúp tăng tính pháp lý, chứng minh dễ dàng khi có tranh chấp.
Kết luận
Hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài là một giao dịch nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định. Cần chú ý đến:
Điều kiện của bên cho thuê và bên thuê
Mục đích sử dụng nhà
Nghĩa vụ khai báo và nộp thuế
Công chứng hợp đồng nếu cần thiết
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
