Không thỏa thuận phạt cọc, vi phạm đặt cọc xử lý thế nào?

>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua mấy bước?

1. Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp không thỏa thuận phạt cọc?

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu các bên không có thỏa thuận về việc phạt cọc thì hậu quả của việc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được xác định căn cứ vào bên có hành vi từ chối.

Cụ thể, trách nhiệm của các bên được xác định như sau:

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, ngay cả khi thỏa thuận đặt cọc không quy định cụ thể về phạt cọc, việc một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng vẫn có thể dẫn đến hậu quả mất cọc hoặc phải hoàn trả tiền cọc kèm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc theo quy định pháp luật.

2. Trường hợp nào vi phạm thỏa thuận đặt cọc nhưng không phải chịu phạt cọc?

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về cách xử lý tài sản đặt cọc, trách nhiệm phạt cọc được xác định dựa trên lỗi của các bên và nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.

Cụ thể:

Nghị quyết đưa ra ví dụ như sau: A và B thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo nội dung đã thống nhất, trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày ký thỏa thuận, B là bên nhận đặt cọc có trách nhiệm hoàn tất thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Nếu không thực hiện đúng cam kết thì B phải chịu phạt cọc.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn 03 tháng, B vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy tờ đầy đủ và đúng quy định.

Trong tình huống này, việc B chưa thể hoàn thành cam kết được xác định là do trở ngại khách quan. Vì vậy, B không phải chịu phạt cọc theo hướng dẫn nêu trên.

3. Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, sau khi ký hợp đồng có còn bị phạt cọc không?

Theo điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng được giải quyết như sau:

“Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, nếu các bên chỉ đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng và hợp đồng đã được giao kết thành công thì những vi phạm phát sinh sau đó trong quá trình thực hiện hợp đồng không đương nhiên dẫn đến việc phạt cọc.

Quy định này cũng áp dụng đối với trường hợp sau khi hợp đồng được giao kết, các bên mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Khi đó, việc giải quyết cần căn cứ vào quy định pháp luật về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, thay vì mặc nhiên áp dụng chế tài phạt cọc.

Về hiệu lực thi hành: Theo khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Nghị quyết có hiệu lực kể từ ngày 15/10/2026.