Thỏa thuận đặt cọc không rõ nội dung có bị vô hiệu không?

>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

1. Thỏa thuận đặt cọc không rõ nội dung có bị vô hiệu không?

Thỏa thuận đặt cọc có nội dung chưa rõ ràng không đồng nghĩa với việc thỏa thuận đó đương nhiên bị vô hiệu.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp nội dung thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng khiến hợp đồng không thể được giao kết hoặc thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Nghị quyết này đưa ra ví dụ về việc các bên thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không xác định cụ thể kích thước thửa đất và giá chuyển nhượng.

Do thỏa thuận thiếu rõ ràng, một bên không đồng ý tiếp tục giao kết hợp đồng và đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Điều kiện để thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực là gì?

Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự được công nhận có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau:

• Chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập;
• Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua mấy bước?

Bên cạnh đó, hình thức giao dịch cũng phải đáp ứng yêu cầu về điều kiện có hiệu lực trong trường hợp pháp luật có quy định.

Đối với hình thức của thỏa thuận đặt cọc, khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP dẫn chiếu đến Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo quy định này, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc thông qua hành vi cụ thể. Nếu pháp luật yêu cầu giao dịch phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký thì các bên cần thực hiện đúng yêu cầu tương ứng.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thỏa thuận đặt cọc có thể được lập thành một hợp đồng riêng hoặc được ghi nhận dưới dạng điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

3. Thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng khiến hợp đồng không được giao kết thì có phải phạt cọc không?

Việc xác định có phải chịu phạt cọc hay không cần căn cứ vào lỗi của các bên và thỏa thuận về cách xử lý tiền đặt cọc, chứ không chỉ dựa trên việc nội dung thỏa thuận đặt cọc chưa rõ ràng.

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu phát sinh tranh chấp đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc thì áp dụng các nguyên tắc sau:

• Nếu đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc đồng thời bảo đảm cả hai việc này, bên có lỗi khiến hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc.
• Nếu cả hai bên đều có lỗi hoặc việc hợp đồng không được giao kết, thực hiện xuất phát từ sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan thì không áp dụng phạt cọc.

Cụ thể, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Bên cạnh đó, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định về trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng và hợp đồng đã được giao kết.

Theo đó, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới phát sinh hành vi vi phạm khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện hoặc các bên mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ thì không áp dụng phạt cọc.

Đối với tranh chấp phát sinh từ hành vi vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, việc giải quyết sẽ được thực hiện theo các quy định pháp luật có liên quan.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?