Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua đất thông qua người được ủy quyền tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý mà người mua cần kiểm tra kỹ trước khi giao tiền và ký kết hợp đồng. Dưới đây là những lưu ý khi mua đất từ người được ủy quyền giúp người mua hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch.
1. Có được mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền không?
Trước hết, cần hiểu rằng “mua bán nhà đất” là cách gọi thông thường của người dân đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Nếu người có quyền sử dụng đất không thể trực tiếp thực hiện giao dịch, họ có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, nếu người sử dụng đất không trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng thì có thể ủy quyền cho người khác đại diện mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi được ủy quyền.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014 không quy định mọi hợp đồng ủy quyền đều bắt buộc phải được công chứng. Do đó, việc hợp đồng ủy quyền bán đất có phải công chứng hay không còn phụ thuộc vào quy định pháp luật áp dụng và thỏa thuận của các bên trong từng trường hợp.
2. Lưu ý gì khi mua đất từ người được ủy quyền để tránh rủi ro?
Mua đất từ người được ủy quyền là trường hợp chủ sử dụng đất giao cho một người khác thay mặt mình thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất, trong đó có thể bao gồm việc ký kết giao dịch chuyển nhượng và nhận tiền theo phạm vi đại diện.
Tuy nhiên, về bản chất, hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất từ người ủy quyền sang người được ủy quyền. Người được ủy quyền chỉ nhân danh người có quyền sử dụng đất để thực hiện công việc trong phạm vi và thời hạn đã được xác lập.
Do đó, nếu người mua chỉ thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền mà không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể phát sinh nhiều rủi ro. Để hạn chế tranh chấp, người mua cần kiểm tra kỹ các nội dung sau:
2.1. Lưu ý về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đất
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng ủy quyền là những vấn đề người mua cần đặc biệt quan tâm.
Theo quy định của pháp luật dân sự, hình thức là một trong những điều kiện có thể ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch nếu pháp luật yêu cầu giao dịch phải được thể hiện theo hình thức nhất định. Vì vậy, nếu không đáp ứng yêu cầu về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng đất có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
>>> Xem thêm: Người lao động đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động thì có được hưởng trợ cấp thất nghiệp không?
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đồng thời, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.
Vì vậy, khi thực hiện giao dịch mua đất từ người được ủy quyền, người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hay chưa. Nếu giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật bắt buộc, khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người mua.
Ngoài việc kiểm tra hình thức hợp đồng, người mua cũng cần xem xét kỹ các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền, bao gồm:
- Thông tin của người có quyền sử dụng đất và người được ủy quyền thực hiện giao dịch;
- Phạm vi đại diện được ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền, đặc biệt cần xác định người được ủy quyền có được quyền quyết định việc chuyển nhượng, ký hợp đồng và nhận tiền hay không;
- Thời hạn ủy quyền và thời điểm hợp đồng ủy quyền bắt đầu, chấm dứt hiệu lực;
- Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người ủy quyền, người được ủy quyền và bên nhận chuyển nhượng;
- Các nội dung khác liên quan đến thửa đất và giao dịch chuyển nhượng.
Việc kiểm tra đầy đủ những thông tin này giúp người mua xác định người được ủy quyền có thực sự có thẩm quyền đại diện chủ đất thực hiện giao dịch hay không, đồng thời hạn chế nguy cơ hợp đồng bị tranh chấp về sau.
2.2. Lưu ý về nghĩa vụ tài chính khi mua đất từ người được ủy quyền
Bên cạnh vấn đề về hợp đồng, người mua cũng cần xác định rõ bên nào có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng.
Tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:
“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”.
Theo quy định này, trong trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền tương tự chủ sở hữu thì cá nhân ủy quyền bất động sản là người nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thuế thì thực hiện theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.
Do đó, khi mua đất từ người được ủy quyền, người mua nên kiểm tra cụ thể hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền để xác định các bên đã thống nhất về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay chưa.
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác thì người ủy quyền, tức người có quyền đối với bất động sản, thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Trường hợp các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ này thì cần ghi nhận rõ trong hợp đồng để tránh phát sinh tranh chấp sau khi giao dịch hoàn tất.
Việc xác định trước trách nhiệm nộp thuế và các khoản tài chính liên quan không chỉ giúp các bên chủ động chuẩn bị chi phí mà còn hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng và đăng ký biến động đất đai.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh chóng, uy tín nhất Hà Nội ở đâu? Nên làm sổ đỏ ở văn phòng luật sư hay văn phòng công chứng?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Có được mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội
>>> Đổi giấy tờ do sáp nhập tỉnh, xã có mất phí không?