Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng chính. Sau khi đã thống nhất nội dung và giao tiền đặt cọc, nhiều bên tiếp tục đưa hợp đồng đặt cọc đi công chứng với mong muốn tăng tính an toàn pháp lý. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng đặt cọc sau khi các bên đã thỏa thuận và thực hiện một phần nghĩa vụ đặt ra câu hỏi quan trọng về hiệu lực pháp lý của hợp đồng và phạm vi bảo vệ của công chứng.
1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc và cơ sở pháp lý điều chỉnh
1.1. Hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ, có mục đích bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lai.
1.2. Hình thức của hợp đồng đặt cọc
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật chuyên ngành có quy định khác.
Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp luật yêu cầu hình thức nhất định.
2. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc khi các bên đã thỏa thuận trước
2.1. Bản chất của việc thỏa thuận đặt cọc trước công chứng
Trong nhiều trường hợp, các bên đã:
Thống nhất nội dung đặt cọc
Giao nhận tiền hoặc tài sản đặt cọc
Lập giấy đặt cọc viết tay hoặc thỏa thuận miệng
Sau đó, các bên mới mang hợp đồng đặt cọc đi công chứng để ghi nhận lại thỏa thuận đã có.
Về bản chất, công chứng trong trường hợp này là việc xác nhận hình thức và nội dung thỏa thuận đặt cọc đã tồn tại, không phải là thời điểm phát sinh lần đầu của quan hệ đặt cọc.
2.2. Thời điểm công chứng có làm thay đổi thời điểm phát sinh hiệu lực hay không
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc được xác định tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng và thực hiện việc giao tài sản đặt cọc hợp pháp.
Việc công chứng sau đó không làm thay đổi thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận rõ rằng hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.
>>> Xem thêm: Bạn sẽ an tâm hơn khi giao việc quan trọng cho Dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp.
3. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận trước và được công chứng sau
3.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp
Các bên hoàn toàn tự nguyện
Nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Nếu các điều kiện này đã được đáp ứng tại thời điểm thỏa thuận và giao tiền, thì hợp đồng đặt cọc đã phát sinh hiệu lực, dù chưa được công chứng.
3.2. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng trong hợp đồng đặt cọc
Theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Do đó, hợp đồng đặt cọc được công chứng sau khi thỏa thuận trước có ý nghĩa:
Củng cố giá trị chứng cứ của thỏa thuận đặt cọc
Giảm rủi ro tranh chấp về nội dung, chữ ký, ý chí tự nguyện
Tạo căn cứ rõ ràng để xử lý hậu quả pháp lý khi vi phạm đặt cọc
Tuy nhiên, công chứng không làm hợp pháp hóa một thỏa thuận đặt cọc vi phạm điều cấm của luật hoặc đặt cọc cho một giao dịch chính không đủ điều kiện pháp lý.
4. Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi công chứng hợp đồng đặt cọc sau thỏa thuận
4.1. Rủi ro về đối tượng của hợp đồng chính
Nếu hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thì dù hợp đồng đặt cọc được công chứng, Tòa án vẫn có thể xem xét tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần khi giải quyết tranh chấp.
4.2. Rủi ro về thời điểm xác định vi phạm đặt cọc
Trong tranh chấp, các bên thường không thống nhất về thời điểm bắt đầu tính thời hạn đặt cọc. Nếu không quy định rõ trong hợp đồng công chứng, Tòa án có thể căn cứ vào thời điểm giao tiền thực tế để xác định nghĩa vụ và hậu quả pháp lý.
4.3. Rủi ro nhầm lẫn giữa đặt cọc và thanh toán trước
Nhiều trường hợp nội dung thỏa thuận thể hiện việc giao tiền mang tính thanh toán một phần nhưng lại được đặt tên là đặt cọc. Khi xảy ra tranh chấp, việc công chứng không làm thay đổi bản chất pháp lý của khoản tiền đã giao.
>>> Xem thêm: Các bước đối chiếu thông tin thực địa khi bạn muốn Kiểm tra sổ đỏ giả
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ông A và bà B thỏa thuận mua bán nhà đất, bà B giao cho ông A 300 triệu đồng làm tiền đặt cọc. Hai bên lập giấy đặt cọc viết tay, không công chứng. Một tháng sau, hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng đặt cọc với nội dung tương tự.
Sau đó, ông A không thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà đất với lý do giá đất tăng. Bà B khởi kiện yêu cầu phạt cọc.
Tòa án xác định:
Hợp đồng đặt cọc đã phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao tiền
Hợp đồng công chứng là chứng cứ xác nhận lại thỏa thuận đặt cọc
Việc ông A từ chối ký hợp đồng mua bán là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc
Từ đó, Tòa án chấp nhận yêu cầu phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Công chứng hợp đồng đặt cọc khi các bên đã thỏa thuận trước là biện pháp giúp tăng cường giá trị chứng cứ và hạn chế tranh chấp, nhưng không phải lúc nào cũng quyết định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng phụ thuộc vào việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Bộ luật Dân sự tại thời điểm thỏa thuận và giao tài sản đặt cọc. Việc hiểu đúng vai trò của công chứng trong hợp đồng đặt cọc sẽ giúp các bên chủ động phòng ngừa rủi ro và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong giao dịch dân sự.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
