Đất nằm trong quy hoạch treo: có được xây nhà không?
Trong nhiều năm qua, khái niệm “đất quy hoạch treo” trở thành nỗi lo của không ít hộ gia đình và nhà đầu tư. Đây là tình trạng khi một khu đất đã được quy hoạch nhưng dự án lại chậm triển khai, khiến quyền lợi của người sử dụng đất bị “treo” theo. Một trong những câu hỏi được quan tâm nhất là: đất quy hoạch treo có được xây nhà không?
Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản liên quan để làm rõ quyền xây dựng nhà trên đất quy hoạch treo, đồng thời đưa ra ví dụ minh họa và lưu ý quan trọng cho người dân.
Theo Điều 65 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho từng mục đích trong một giai đoạn nhất định.
Đất quy hoạch treo là tình trạng:
Khu đất đã nằm trong quy hoạch được phê duyệt,
Nhưng sau nhiều năm, cơ quan có thẩm quyền không triển khai thực hiện hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.
1.2. Hậu quả của đất quy hoạch treo
Người dân không yên tâm sử dụng vì quyền lợi bị hạn chế.
Khó khăn trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.
Giảm giá trị bất động sản.
2. Đất quy hoạch treo có được xây nhà không?
2.1. Quy định pháp luật về xây dựng trên đất quy hoạch treo
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2024:
Nếu đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người dân được phép xây dựng nhà ở, công trình theo nhu cầu và được cấp phép xây dựng.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì không được phép xây dựng mới, chỉ được sửa chữa, cải tạo công trình hiện có để phục vụ sinh hoạt.
2.2. Mối liên hệ với Luật Xây dựng
Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), một trong những điều kiện cấp giấy phép xây dựng là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Do đó, việc cấp phép xây dựng nhà trên đất quy hoạch treo phụ thuộc trực tiếp vào tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Trường hợp 1: Gia đình ông Hùng tại TP.HCM có thửa đất 150m² nằm trong quy hoạch khu dân cư nhưng suốt 10 năm chưa triển khai dự án và chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Căn cứ Luật Đất đai 2024, ông Hùng vẫn có thể xin giấy phép xây dựng và xây nhà ở trên đất này.
Trường hợp 2: Bà Lan ở Hà Nội có đất 200m² nằm trong quy hoạch mở rộng đường, và quận đã ban hành kế hoạch sử dụng đất năm 2024. Khi bà Lan xin giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng từ chối cấp phép vì đất đã có kế hoạch thu hồi. Bà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nhà hiện có, không được xây mới.
4. Rủi ro khi xây nhà trên đất quy hoạch treo
4.1. Khả năng bị thu hồi
Ngay cả khi được cấp phép xây dựng, công trình trên đất quy hoạch treo vẫn có nguy cơ bị thu hồi bất cứ lúc nào khi Nhà nước triển khai dự án. Người dân sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 86 Luật Đất đai 2024 nhưng có thể chịu thiệt hại về thời gian và chi phí xây dựng.
4.2. Khó khăn trong giao dịch
Nhà xây trên đất quy hoạch treo thường khó mua bán, thế chấp vì ngân hàng và nhà đầu tư e ngại rủi ro.
5. Cách xử lý khi đất nằm trong quy hoạch treo
5.1. Kiểm tra thông tin quy hoạch
Người dân có thể tra cứu quy hoạch đất online, hoặc liên hệ trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện để biết đất có thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay không.
5.2. Xin phép xây dựng có thời hạn
Trong một số trường hợp, nếu đất quy hoạch treo chưa thực hiện dự án, người dân có thể xin cấp phép xây dựng có thời hạn theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
5.3. Kiến nghị với cơ quan chức năng
Nếu quy hoạch treo kéo dài nhiều năm, người dân có quyền kiến nghị để cơ quan chức năng điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
>>> Xem thêm: Bỏ túi mẹo tính nhanh Phí công chứng chính xác.
Kết luận
Đất quy hoạch treo vẫn có thể được xây nhà nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Tuy nhiên, khi đã có kế hoạch, việc xây dựng mới sẽ bị hạn chế và chỉ được phép sửa chữa công trình hiện hữu. Người dân cần thường xuyên kiểm tra thông tin quy hoạch, cân nhắc rủi ro và tuân thủ đúng quy định pháp luật để tránh thiệt hại không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
