Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể được chuyển nhượng nhằm thanh toán khoản vay theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, tùy thuộc vào việc cá nhân chủ động bán bất động sản hay ngân hàng trực tiếp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà trách nhiệm khai, nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ có sự khác nhau. Vậy bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

1. Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

1.1. Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Theo điểm d khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ khai và nộp thuế đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản đang được thế chấp để thanh toán nợ được quy định như sau:

“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.”

Như vậy, cá nhân sử dụng nhà, đất làm tài sản thế chấp để vay tiền hoặc thực hiện nghĩa vụ thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, sau đó bán toàn bộ hoặc một phần bất động sản để trả nợ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Trong trường hợp có tổ chức hoặc cá nhân khác đứng ra thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay cho chủ sở hữu, bên thực hiện thủ tục này có trách nhiệm khai thuế và nộp thuế thay trước khi tiến hành thanh quyết toán khoản nợ.

1.2. Ngân hàng xử lý nhà đất thế chấp để thu hồi nợ thì ai nộp thuế?

Đối với trường hợp cá nhân không có khả năng thanh toán khoản vay khi đến hạn và ngân hàng phải xử lý bất động sản đang thế chấp để thu hồi nợ, trách nhiệm khai và nộp thuế được quy định tại điểm c khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP như sau:

“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đó đồng thời thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.”

Theo quy định trên, khi khoản vay đến thời hạn thanh toán nhưng người vay không đủ khả năng trả nợ và ngân hàng tiến hành xử lý nhà, đất thế chấp thì trách nhiệm được xác định như sau:

• Tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài trực tiếp thực hiện thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
• Đồng thời, ngân hàng có trách nhiệm kê khai thuế thu nhập cá nhân và nộp thuế thay cho người có tài sản.
• Việc thực hiện nghĩa vụ thuế phải hoàn thành trước khi ngân hàng tiến hành thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.

Có thể thấy, cần phân biệt hai trường hợp: Nếu chủ sở hữu tự bán nhà, đất đang thế chấp để trả nợ thì người này phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay có trách nhiệm khai, nộp thay. Ngược lại, nếu người vay không thể trả nợ và ngân hàng trực tiếp xử lý tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện khai thuế, nộp thuế thay.

1.3. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ được tính thế nào?

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định dựa trên giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

a. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ ngân hàng

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được quy định như sau:

“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.”

Từ quy định này, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi bán nhà, đất để thanh toán khoản vay ngân hàng được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

b. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng được sử dụng làm căn cứ tính thuế là mức giá được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không thể hiện giá đất hoặc giá ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc nhưng hợp đồng không ghi giá đất, giá trị tài sản hoặc mức giá ghi nhận thấp hơn mức giá làm căn cứ tính thuế theo quy định thì việc xác định giá tính thuế được thực hiện như sau:

• Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai.
• Đối với giá trị nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất: Giá trị tài sản được tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Nếu địa phương chưa quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá trị công trình được xác định bằng tỷ lệ phần vốn đã góp trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa ban hành đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

2. Bán một phần nhà đất đang thế chấp để trả nợ có phải nộp thuế không?

Theo điểm d khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhà, đất đang được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay vốn nếu chuyển nhượng toàn bộ hoặc chỉ một phần bất động sản nhằm thanh toán khoản nợ đều phải thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, trường hợp bất động sản chuyển nhượng là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân thì việc chỉ bán một phần tài sản cũng không đáp ứng điều kiện miễn thuế theo điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Do đó, cá nhân không thể căn cứ vào việc chỉ chuyển nhượng một phần nhà, đất đang thế chấp để mặc nhiên được miễn thuế thu nhập cá nhân. Việc xác định nghĩa vụ thuế cần căn cứ vào quy định về chuyển nhượng bất động sản và các điều kiện miễn thuế tương ứng.