Công chứng đất chưa tách thửa có được không?

Trong thực tế giao dịch bất động sản, rất nhiều trường hợp người dân mua bán một phần thửa đất nhưng thửa đất đó chưa được tách thửa trên Giấy chứng nhận. Điều này dẫn đến thắc mắc phổ biến: công chứng mua bán đất khi chưa tách thửa được không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ quy định pháp luật hiện hành và những rủi ro pháp lý cần đặc biệt lưu ý.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là việc chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mới, mỗi thửa có diện tích, ranh giới riêng và đủ điều kiện cấp sổ.

Việc tách thửa phải đáp ứng:

Diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Có lối đi hợp pháp, không tranh chấp.

2. Công chứng đất chưa tách thửa có được không?

2.1. Nguyên tắc chung khi công chứng mua bán đất

Theo Luật Đất đai và Luật Công chứng, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

Thửa đất có Giấy chứng nhận hợp pháp;
Thông tin thửa đất trong hợp đồng phù hợp với Giấy chứng nhận;
Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng xác định rõ ràng, cụ thể.

👉 Điều này dẫn đến nguyên tắc quan trọng:
Không thể công chứng mua bán phần đất chưa được tách thửa nếu không xác định được thửa đất độc lập trên Giấy chứng nhận.

2.2. Trường hợp không được công chứng đất chưa tách thửa

Văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng nếu:

Mua bán một phần thửa đất, nhưng:
- Chưa tách thửa;
- Chưa có Giấy chứng nhận riêng;
Không xác định được diện tích, ranh giới cụ thể theo hồ sơ địa chính;
Việc chuyển nhượng làm thay đổi hiện trạng thửa đất so với sổ đỏ.

Trong các trường hợp này, công chứng đất chưa tách thửa là không đủ điều kiện pháp lý.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

3. Có trường hợp nào công chứng đất chưa tách thửa không?

Trong thực tiễn, mua bán đất chưa tách thửa chỉ có thể thực hiện gián tiếp thông qua một số hình thức sau (không phải hợp đồng chuyển nhượng):

3.1. Công chứng hợp đồng đặt cọc

Các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để:

Cam kết chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa;
Thỏa thuận rõ thời hạn tách thửa, trách nhiệm và chế tài vi phạm.

Xem thêm: Địa chỉ văn phòng công chứng quận Ba Đình

👉 Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng, dù thửa đất chưa tách.

3.2. Công chứng hợp đồng ủy quyền (cần rất thận trọng)

Một số trường hợp sử dụng ủy quyền toàn phần để bên nhận chuyển nhượng thay mặt bên bán thực hiện thủ tục tách thửa và sang tên. Tuy nhiên:

Hình thức này tiềm ẩn rủi ro lớn;
Không làm phát sinh quyền sử dụng đất thực sự;
Dễ xảy ra tranh chấp nếu bên ủy quyền chết, hủy ủy quyền.

4. Vì sao pháp luật không cho công chứng đất chưa tách thửa?

Việc hạn chế công chứng đất chưa tách thửa nhằm:

Đảm bảo tính chính xác của thông tin thửa đất;
Tránh tranh chấp ranh giới, diện tích;
Bảo vệ quyền lợi của bên mua;
Ngăn ngừa giao dịch “đất giấy tay”, đất không đủ điều kiện pháp lý.

Nếu cho phép công chứng khi chưa tách thửa, hợp đồng rất dễ:

Bị tuyên vô hiệu;
Không thể đăng ký sang tên;
Không được Nhà nước công nhận.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội

5. Hướng xử lý đúng khi muốn mua bán đất chưa tách thửa

Để giao dịch an toàn và hợp pháp, các bên nên thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc (nên công chứng)
Bước 2: Bên bán làm thủ tục tách thửa theo quy định địa phương
Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới
Bước 4: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên

Đây là con đường pháp lý an toàn nhất, được các văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai khuyến nghị.

6. Rủi ro nếu cố tình công chứng đất chưa tách thửa

Nếu các bên cố tình lập hợp đồng chuyển nhượng khi chưa tách thửa, có thể đối mặt với:

Hợp đồng bị từ chối công chứng;
Không sang tên được sổ đỏ;
Mất tiền đặt cọc;
Tranh chấp kéo dài, khó giải quyết;
Không được pháp luật bảo vệ quyền lợi.

>>> Xem thêm: Thủ tục làm giấy từ chối tài sản gồm những bước nào?

Kết luận

Tóm lại, công chứng mua bán đất khi chưa tách thửa là không được phép nếu chuyển nhượng một phần thửa đất chưa có Giấy chứng nhận riêng. Công chứng đất chưa tách thửa chỉ có thể thực hiện đối với các giao dịch mang tính cam kết như đặt cọc, không phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Điểm khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Dịch vụ làm sổ hồng nhận làm cho đất xen kẹt, đất chưa đủ điều kiện

>>> Thủ tục công chứng chia thừa kế cần những giấy tờ gì?

>>> Phí công chứng giấy ủy quyền là bao nhiêu theo quy định của pháp luật hiện hành

>>> Công chứng hợp đồng thuê nhà có bắt buộc không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.