Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHiện nay, tình trạng nhà ở xây trước có thiết kế cửa sổ hướng sang phần đất liền kề diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại khu vực đô thị hoặc nơi có diện tích đất nhỏ hẹp. Điều này dẫn đến nhiều tranh cãi khi chủ đất bên cạnh tiến hành xây dựng nhà ở và vô tình hoặc cố ý che chắn, bịt kín hướng cửa sổ đã tồn tại trước đó. Vậy theo quy định pháp luật, người xây nhà sau có được phép xây dựng làm che khuất hoặc bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?
Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?
Để xác định việc xây nhà làm che hoặc bịt cửa sổ của nhà liền kề có đúng quy định hay không, cần căn cứ đồng thời vào pháp luật đất đai, dân sự và xây dựng hiện hành.
(1) Quyền sử dụng đất phải đúng ranh giới, đúng phạm vi được phép
Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, bảo đảm đúng chiều cao trên không và độ sâu trong lòng đất theo quy định; đồng thời phải tuân thủ các quy định liên quan khác của pháp luật.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?
Ngoài ra, khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ quyền sử dụng không gian và lòng đất của chủ sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được khai thác phần không gian và lòng đất theo phương thẳng đứng tính từ ranh giới thửa đất của mình, miễn là phù hợp với quy định pháp luật và không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Bên cạnh đó, việc trồng cây hoặc thực hiện các hoạt động khác chỉ được thực hiện trong phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Nếu rễ cây hoặc cành cây vượt sang phần đất bên cạnh thì phải cắt tỉa phần vượt quá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
(2) Việc xây dựng không được làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của nhà liền kề
Khoản 5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định, quá trình sử dụng đất phải bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường và không được làm ảnh hưởng đến tài sản, quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng đất liên quan.
Đồng thời, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ nghĩa vụ tuân thủ quy tắc xây dựng. Theo đó, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải bảo đảm an toàn, không xây vượt chiều cao hoặc khoảng cách theo quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Như vậy, khi tiến hành xây dựng nhà ở hoặc công trình khác, chủ sử dụng đất phải bảo đảm việc xây dựng nằm trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp của mình, không cản trở trái pháp luật hoặc gây thiệt hại đến quyền sử dụng đất của hộ liền kề.
(3) Nhà ở phải xây đúng giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép)
Đối với các công trình thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, việc thi công phải thực hiện đúng nội dung giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu xây dựng vượt tầng, vượt mật độ hoặc lấn sang không gian ngoài phạm vi được cấp phép thì có thể bị xử lý vi phạm.
>>> Có thể bạn quan tâm: Danh sách các Văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.
(4) Phải tôn trọng thỏa thuận giữa các bên (nếu có)
Trong một số trường hợp đặc biệt, các bên có thể đạt được thỏa thuận về việc mở cửa sổ hướng sang bất động sản liền kề hoặc thỏa thuận về quyền sử dụng khoảng không gian. Ví dụ, chủ đầu tư khách sạn có thể mua lại khoảng không để bảo đảm tầm nhìn ra biển hoặc cảnh quan.
Nếu đã có cam kết hoặc văn bản thỏa thuận hợp pháp thì các bên phải thực hiện đúng nội dung đã thống nhất.
Từ những căn cứ nêu trên có thể thấy, người xây dựng nhà sau hoàn toàn có thể xây nhà che hoặc bịt cửa sổ của nhà hàng xóm nếu việc xây dựng đó được thực hiện đúng ranh giới đất, đúng quy định pháp luật và đúng giấy phép xây dựng (nếu có), trừ trường hợp giữa các bên tồn tại thỏa thuận khác về quyền mở cửa sổ hoặc khoảng không gian sử dụng.
Điều này cũng khá dễ hiểu bởi nếu nhà xây trước mở cửa sổ hướng sang đất liền kề thì chủ sở hữu cũng cần lường trước khả năng trong tương lai người hàng xóm xây nhà mới sẽ làm che khuất phần cửa sổ đó.
Quy định về xây cửa đi, cửa sổ đối với nhà ở liền kề
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liên kế, khi thiết kế và xây dựng cửa sổ, cửa đi hoặc ban công cần đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Không được mở cửa nếu xây sát ranh giới đất
Không được mở cửa đi, cửa sổ hoặc cửa thông gió nếu bức tường xây sát ranh giới thửa đất hoặc tiếp giáp với nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác.
Chỉ được mở cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông gió khi tường nhà cách ranh giới đất liền kề tối thiểu từ 2 mét trở lên.
(2) Trường hợp đất bên cạnh chưa xây dựng công trình
Nếu khu đất liền kề chưa có nhà ở hoặc mới chỉ có công trình thấp tầng thì được phép bố trí cửa lấy sáng cố định hoặc cửa thông gió.
Tuy nhiên, cạnh dưới của cửa phải cách mặt sàn tối thiểu 2 mét để hạn chế ảnh hưởng đến quyền riêng tư của nhà bên cạnh.
Đặc biệt, các cửa này phải chấp nhận khả năng không còn sử dụng được khi công trình kế bên được xây dựng trong tương lai.
(3) Nhà ở giáp khu đất công cộng
Đối với các dãy nhà liền kề tiếp giáp khu vực công cộng như công viên, vườn hoa, bãi đỗ xe hoặc không gian công cộng khác thì có thể được mở cửa sổ cố định hoặc chi tiết trang trí kiến trúc.
Tuy nhiên, việc này cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận trong từng trường hợp cụ thể.
Nhà ở liên kế là gì? Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình hoặc cá nhân được xây dựng sát nhau thành dãy trên các thửa đất liền kề, thường có chiều ngang nhỏ hơn chiều sâu của căn nhà và cùng sử dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực đô thị.
>>> Xem thêm: Tại Hà Nội, có văn phòng công chứng nào hỗ trợ làm dịch vụ sổ đỏ trọn gói ngoài giờ hành chính không?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Bị thu hồi đất, sau bao lâu được nhận tiền bồi thường?