Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHiện nay, nhà chung cư là lựa chọn phổ biến của nhiều người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, vào thời điểm mưa nhiều, một số căn hộ chung cư có thể xuất hiện tình trạng thấm nước, dột từ trần hoặc tường, thậm chí ảnh hưởng đến các căn hộ ở tầng phía dưới. Vậy khi xảy ra tình trạng này, trách nhiệm sửa chữa và khắc phục thuộc về chủ đầu tư, chủ căn hộ hay đơn vị khác? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Mua bán nhà đất trên toàn quốc tháng 9/2026.
Chung cư bị dột, trách nhiệm thuộc về ai?
Khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định về trách nhiệm bảo hành nhà ở như sau:
Điều 129. Bảo hành nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung cấp thiết bị cho nhà ở phải thực hiện bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Đối với trường hợp nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê mua, bên bán, bên cho thuê mua có trách nhiệm thực hiện bảo hành nhà ở theo quy định. Đồng thời, bên bán hoặc bên cho thuê mua được quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung cấp thiết bị thực hiện nghĩa vụ bảo hành theo quy định pháp luật.
2. Thời hạn bảo hành nhà ở được tính từ thời điểm công trình hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng, cụ thể:
a) Đối với nhà chung cư, thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ, thời hạn bảo hành tối thiểu là 24 tháng.
[…]Từ quy định trên có thể thấy, khi căn hộ chung cư phát sinh tình trạng thấm nước, dột, việc xác định bên chịu trách nhiệm cần căn cứ vào nguyên nhân và thời điểm xảy ra hư hỏng.
– Trường hợp 1: Chung cư vẫn còn thời hạn bảo hành
Theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư phải được bảo hành trong thời gian tối thiểu 60 tháng, tính từ thời điểm hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Do đó, nếu căn hộ hoặc các hạng mục của nhà chung cư bị thấm, dột do lỗi chất lượng công trình trong thời hạn bảo hành thì bên bán hoặc bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm thực hiện việc sửa chữa, khắc phục theo quy định.
Ngược lại, nếu nguyên nhân gây dột, thấm xuất phát từ lỗi của chủ sở hữu căn hộ thì chủ sở hữu phải tự chịu trách nhiệm đối với việc sửa chữa và khắc phục hậu quả.
Trường hợp căn hộ phía trên có vấn đề khiến nước thấm xuống căn hộ bên dưới thì chủ sở hữu căn hộ phía trên có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu khác. Nội dung này được thực hiện theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
– Trường hợp 2: Nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành
Căn cứ khoản 2 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD, trách nhiệm xử lý hư hỏng sau thời gian bảo hành được xác định tùy thuộc vào phần diện tích bị hư hỏng.
- Nếu phần sở hữu riêng bị hư hỏng và gây ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác: Chủ sở hữu phần sở hữu riêng phải thực hiện sửa chữa. Nếu chủ sở hữu không thực hiện thì đơn vị quản lý vận hành có quyền tạm dừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm dừng cung cấp điện, nước đối với phần sở hữu riêng đó.
- Nếu phần sở hữu chung bị hư hỏng nhưng nằm trong khu vực thuộc phần sở hữu riêng: Chủ sở hữu phần sở hữu riêng phải tạo điều kiện và phối hợp với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư để việc sửa chữa hư hỏng được thực hiện.
Như vậy, nếu vị trí bị thấm, dột thuộc phần sở hữu riêng nhưng gây ảnh hưởng đến căn hộ hoặc chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu phần diện tích đó có trách nhiệm sửa chữa và khắc phục hư hỏng.
Nếu chủ sở hữu không thực hiện việc sửa chữa theo yêu cầu, đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư có thể tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng theo quy định.
Lưu ý: Nếu nguyên nhân gây thấm, dột xuất phát từ việc thi công không bảo đảm chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công có thể phải cùng chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.
Sửa chữa chung cư gây dột cho căn hộ khác, bồi thường thế nào?
Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý hoặc sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm bồi thường nếu nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác.
Trường hợp thiệt hại phát sinh do lỗi của người thi công trong quá trình xây dựng, sửa chữa nhà cửa hoặc công trình thì chủ sở hữu và người thi công có thể phải liên đới bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định.
Như vậy, nếu chủ căn hộ thực hiện sửa chữa, cải tạo căn hộ nhưng để xảy ra tình trạng thấm nước, dột và gây thiệt hại cho căn hộ liền kề hoặc căn hộ bên dưới thì phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Các khoản thiệt hại có thể được xem xét bồi thường bao gồm tài sản bị hư hỏng hoặc bị hủy hoại, lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất hoặc bị giảm sút, cùng những chi phí hợp lý phát sinh để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
Về nguyên tắc bồi thường, Điều 585 Bộ luật Dân sự quy định các bên có thể thỏa thuận với nhau về mức bồi thường, hình thức bồi thường cũng như phương thức thực hiện việc bồi thường.
Đáng chú ý, chủ sở hữu căn hộ gây thấm, dột cho căn hộ khác có thể được xem xét giảm mức bồi thường nếu thiệt hại phát sinh do lỗi vô ý và mức thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của người phải bồi thường.
Ngoài trách nhiệm bồi thường thiệt hại, hành vi gây thấm, dột cho căn hộ hoặc nhà chung cư của người khác còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, người có hành vi gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư có thể bị phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng theo quy định.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Chung cư bị dột, trách nhiệm thuộc về ai?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Hồ sơ đề nghị công nhận văn bằng nước ngoài gồm những gì?