Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền là hình thức được nhiều người lựa chọn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc muốn giảm bớt các khoản thuế, phí sang tên. Tuy nhiên, không ít trường hợp vì tin tưởng hoặc muốn giao dịch nhanh mà chấp nhận ký hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bởi người bỏ tiền mua đất chưa chắc đã trở thành chủ sử dụng đất hợp pháp. Vậy mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thực chất là gì và có những nguy cơ pháp lý nào cần lưu ý? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây nhé.
1. Bản chất của việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền
Hiện nay, do chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc muốn giảm bớt khoản thuế, phí khi sang tên nhà đất mà không ít người lựa chọn phương thức mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đối với bên nhận chuyển nhượng nếu không hiểu đúng bản chất của giao dịch.
>>> Xem thêm: Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện một hoặc nhiều công việc theo phạm vi được giao. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, về bản chất, ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ là việc người có đất cho phép người khác đại diện mình thực hiện một số công việc như quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch khác theo phạm vi được ghi nhận trong hợp đồng. Điều này không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho bên nhận ủy quyền.
Trên thực tế, không ít người sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng nhằm tránh nghĩa vụ thuế, phí khi sang tên quyền sử dụng đất (mức thuế, lệ phí hiện nay khoảng 2,65% giá trị chuyển nhượng). Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến bên bỏ tiền mua đất phải đối mặt với nhiều hệ lụy và tranh chấp không mong muốn.
2. Những rủi ro khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền
2.1. Giao dịch mua bán không phát sinh hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được xem là hoàn tất khi đáp ứng đầy đủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
– Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định.
Điều này có nghĩa rằng khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì trước tiên phải lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần kê khai các khoản thuế, phí liên quan, kể cả trường hợp thuộc diện được miễn nghĩa vụ tài chính.
– Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất.
Trong nhiều trường hợp, việc kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động có thể được thực hiện đồng thời nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thay thuế thu nhập cá nhân cho bên bán.
Như vậy, chỉ hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền không phải giấy tờ hợp lệ để đăng ký biến động nên bên nhận ủy quyền không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Không được toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Một trong những bất lợi lớn khi mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền là bên nhận ủy quyền không có đầy đủ quyền như người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Người nhận ủy quyền chỉ được thực hiện những công việc nằm trong phạm vi nội dung đã được các bên thỏa thuận trước đó. Nếu muốn thực hiện thêm quyền khác không được ghi nhận trong hợp đồng cũ thì buộc phải có sự đồng ý của bên ủy quyền và ký kết văn bản mới.
>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói cho nhà biệt thự liền kề?
Điều này dẫn tới tình trạng người mua đã bỏ tiền nhưng toàn bộ giấy tờ pháp lý vẫn đứng tên người khác, khiến việc định đoạt tài sản bị phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đất ban đầu.
Theo Chương III Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nhiều quyền quan trọng như:
(1) Quyền chung của người sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện; được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…
(2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(3) Quyền đối với bất động sản liền kề như quyền về lối đi qua, lối đi chung hoặc quyền cấp, thoát nước.
(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần.
Do đó, nếu chỉ ký hợp đồng ủy quyền thì người bỏ tiền mua đất sẽ không thể tự do thực hiện các giao dịch liên quan mà phần lớn phải thông qua sự đồng ý của chủ sử dụng đất thực sự.
2.3. Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào
Khác với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền có thể bị bên ủy quyền đơn phương chấm dứt theo quy định pháp luật.
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
– Đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền vẫn có quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thanh toán thù lao tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có).
– Đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền được quyền chấm dứt bất kỳ lúc nào nhưng cần thông báo trước trong một khoảng thời gian hợp lý.
Như vậy, nếu chủ đất thay đổi ý định, không muốn tiếp tục cho bên nhận ủy quyền sử dụng đất thì hoàn toàn có thể thực hiện việc chấm dứt hợp đồng. Khi đó, người đã bỏ tiền mua đất có nguy cơ đối mặt với tranh chấp hoặc thiệt hại rất lớn.
2.4. Một bên qua đời thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt
Một rủi ro khác rất phổ biến của hình thức mua bán đất qua ủy quyền là hợp đồng có thể tự động hết hiệu lực nếu một trong hai bên chết.
Theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ dân sự có thể chấm dứt khi bên có nghĩa vụ hoặc bên có quyền là cá nhân chết trong trường hợp nghĩa vụ gắn với chính chủ thể đó.
Đồng thời, Điều 382 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định nếu quyền, nghĩa vụ được xác lập chỉ dành cho cá nhân cụ thể thì khi người đó chết, nghĩa vụ tương ứng sẽ chấm dứt.
Do đó, nếu bên ủy quyền qua đời thì hợp đồng ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thường sẽ không còn hiệu lực. Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ được xác định là di sản thừa kế và chuyển cho những người thừa kế hợp pháp của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Trên thực tế đã có không ít trường hợp người bỏ tiền mua đất nhưng sau khi chủ đất mất thì phát sinh tranh chấp với người thừa kế và có nguy cơ mất cả đất lẫn tiền.
2.5. Có thể không được nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo các trường hợp quy định tại Điều 78, Điều 79, Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất hợp pháp có thể được nhận bồi thường, hỗ trợ hoặc bố trí tái định cư.
Tuy nhiên, nếu chỉ tồn tại hợp đồng ủy quyền mà chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và sang tên thì bên nhận ủy quyền không phải là người sử dụng đất hợp pháp trên hồ sơ địa chính.
Điều này đồng nghĩa với việc các quyền lợi như bồi thường về đất, hỗ trợ ổn định đời sống hoặc tái định cư có thể không thuộc về người đã bỏ tiền mua đất mà vẫn do người đứng tên trên Giấy chứng nhận được hưởng.
Trong thực tế, không ít trường hợp người mua bằng hợp đồng ủy quyền vừa không nhận được tiền đền bù, vừa gặp tranh chấp về quyền sử dụng đất, thậm chí mất luôn khoản tiền đã bỏ ra để mua đất.
Kết luận
Có thể thấy, việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý đối với bên nhận chuyển nhượng. Mặc dù giúp giảm bớt chi phí hoặc xử lý được một số trường hợp chưa đủ điều kiện sang tên, nhưng người bỏ tiền thực tế lại không trở thành chủ sử dụng đất hợp pháp và không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, để bảo đảm an toàn pháp lý, người dân không nên lựa chọn hình thức mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng và đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
>>> Có thể bạn quan tâm: Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tiên phong làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại thành phố Hà Nội.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Vì sao không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Đất CLN có chuyển lên thổ cư được không?