Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuPhương pháp chiết trừ là một trong năm phương pháp được áp dụng để xác định giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Đây là cách định giá thường được sử dụng đối với những thửa đất đã có tài sản gắn liền với đất và có đầy đủ dữ liệu liên quan đến giá đất cũng như giá trị tài sản trên đất. Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
1. Phương pháp chiết trừ là gì?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp chiết trừ được hiểu là cách xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng việc loại bỏ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị của bất động sản.
Nói cách khác, khi xác định giá của một thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác đi kèm, cơ quan định giá sẽ lấy tổng giá trị bất động sản rồi trừ đi giá trị của tài sản trên đất để tính ra giá trị thực tế của phần đất. Những tài sản thường được xem xét khấu trừ gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp chiết trừ chỉ được áp dụng khi có đủ thông tin về các bất động sản tương đồng với thửa đất cần định giá, bao gồm cả giá trị đất và tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, cần có dữ liệu về các bất động sản tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Những bất động sản này phải có các yếu tố gần giống với thửa đất cần định giá như vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng, khả năng sinh lợi và tình trạng pháp lý. Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ loại trừ giá trị tài sản gắn liền để xác định giá trị phần đất.
3. Quy trình định giá đất bằng phương pháp chiết trừ
Theo Điều 4 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ được thực hiện qua nhiều bước cụ thể như sau:
– Bước 1: Điều tra và thu thập thông tin
Trước tiên, cơ quan chuyên môn tiến hành khảo sát thực tế đối với thửa đất cần định giá nhằm ghi nhận đầy đủ đặc điểm của bất động sản.
Đồng thời, phải lựa chọn tối thiểu 03 bất động sản có tính chất tương đồng để làm cơ sở so sánh. Những bất động sản này cần tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí địa lý, điều kiện hạ tầng kỹ thuật – xã hội, diện tích, kích thước, hình dáng thửa đất và tính pháp lý. Ngoài ra, các giao dịch hoặc kết quả đấu giá được sử dụng phải phát sinh trong thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
Thông tin thu thập thường bao gồm:
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Đặc điểm về vị trí, diện tích, hiện trạng sử dụng và yếu tố pháp lý;
- Dữ liệu liên quan đến tài sản gắn liền với đất;
- Thời điểm giao dịch hoặc đấu giá.
Nguồn thông tin có thể được lấy từ hồ sơ đấu giá đất, cơ sở dữ liệu đất đai, các giao dịch thành công trên sàn bất động sản hoặc thông tin do bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua quá trình xác minh, phỏng vấn.
Trong trường hợp khu vực định giá thiếu dữ liệu, có thể tham khảo thông tin từ các khu vực lân cận có điều kiện tự nhiên, kinh tế và hạ tầng tương tự. Tuy nhiên, pháp luật không cho phép sử dụng thông tin của các thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc thuộc diện dự kiến chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.
– Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất
Sau khi lựa chọn được các bất động sản so sánh, cơ quan định giá tiến hành xác định giá trị còn lại của tài sản trên đất tại thời điểm thẩm định.
Giá trị hiện tại của tài sản được xác định theo nguyên tắc:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới là chi phí cần thiết để xây dựng lại tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tại thời điểm định giá, bao gồm chi phí trực tiếp, gián tiếp, lợi nhuận hợp lý và các loại thuế, phí liên quan.
- Giá trị hao mòn gồm hao mòn vật lý do quá trình sử dụng, lạc hậu công năng, tác động từ quy hoạch hoặc các yếu tố kinh tế – xã hội khác.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng di chúc tại nhà – miễn phí kí với người ốm đau, bệnh tật, không đi lại được.
Việc tính toán giá trị xây dựng mới và hao mòn phải tuân thủ theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp chi phí.
– Bước 3: Xác định giá trị đất của bất động sản so sánh
Sau khi xác định được giá trị tài sản trên đất, bước tiếp theo là tính phần giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh.
Công thức thực hiện như sau:
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Tiếp đó, giá đất của bất động sản so sánh được xác định bằng cách lấy giá trị đất chia cho diện tích thửa đất tương ứng.
– Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Sau khi hoàn thành việc phân tích dữ liệu từ các bất động sản so sánh, cơ quan chuyên môn sẽ đối chiếu, điều chỉnh các yếu tố khác biệt để xác định mức giá phù hợp cho thửa đất cần định giá.
Quy trình này được thực hiện tương tự phương pháp so sánh trực tiếp, trong đó các yếu tố về vị trí, điều kiện hạ tầng, khả năng sinh lợi và hiện trạng pháp lý sẽ được xem xét để đưa ra kết quả cuối cùng.
Ví dụ minh họa: Giả sử cần xác định giá một thửa đất ở nằm tại thành phố A, thuộc khu đô thị mới và tiếp giáp tuyến đường nội bộ rộng 08m. Thửa đất có diện tích 90m² với kích thước mặt tiền 05m, chiều sâu 18m. Trên đất đã xây dựng một căn nhà hoàn thiện gồm 03 tầng. Khi áp dụng phương pháp chiết trừ, cơ quan định giá sẽ xác định tổng giá trị bất động sản, tính giá trị còn lại của ngôi nhà rồi khấu trừ phần này để xác định giá trị thực của quyền sử dụng đất.
>>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua nhà ở xã hội đối với người lao động tự do năm 2026.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Phương pháp chiết trừ trong định giá đất là gì?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Mất Sổ đỏ có cần xác nhận của công an để làm lại không?