Quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Khi thực hiện mua bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng bất động sản, một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng nhất là thuế chuyển nhượng nhà đất. Nếu không nắm rõ quy định, người dân có thể bị truy thu thuế, xử phạt chậm nộp hoặc phát sinh tranh chấp giữa bên mua và bên bán.

Vậy thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như thế nào? Ai là người phải nộp? Có trường hợp nào được miễn thuế không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định hiện hành năm 2026.

>>> Xem thêm: Những điều quan trọng nhất về quy trình công chứng bạn cần nắm chắc.

1. Căn cứ pháp lý về thuế chuyển nhượng nhà đất

Việc thu và tính thuế chuyển nhượng NĐ hiện nay được thực hiện theo:

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung)

• Luật Đất đai 2024

• Nghị định 65/2013/NĐ-CP (và văn bản sửa đổi, bổ sung)

Theo quy định, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn.

2. Mức thuế chuyển nhượng nhà đất phải nộp là bao nhiêu?

2.1. Thuế suất thuế chuyển nhượng nhà đất

Hiện nay, mức thuế chuyển nhượng NĐ được tính theo:

2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng

Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đất.

Ví dụ minh họa

Anh A bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng.

Thuế chuyển nhượng nhà đất phải nộp:

3.000.000.000 x 2% = 60.000.000 đồng

Thông thường, bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

>>> Xem thêm: Bài viết này giúp bạn phân biệt rõ khi nào cần sao y bản chính và khi nào phải thực hiện công chứng.

3. Ai là người phải nộp thuế chuyển nhượng nhà đất?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:

• Người chuyển nhượng (bên bán) là người có nghĩa vụ nộp thuế.

• Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay.

📌 Lưu ý: Dù ai nộp thì nghĩa vụ thuế vẫn phát sinh từ thu nhập của bên bán.

4. Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất

Không phải mọi giao dịch đều phải nộp thuế chuyển nhượng NĐ. Một số trường hợp được miễn gồm:

4.1. Chuyển nhượng giữa người thân

Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa:

• Vợ và chồng

• Cha mẹ và con

• Ông bà và cháu

• Anh chị em ruột

4.2. Chuyển nhượng nhà đất duy nhất

Cá nhân có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đáp ứng đủ điều kiện theo luật thì được miễn thuế.

Ví dụ thực tế

Chị B chỉ có duy nhất một căn nhà đứng tên mình. Sau 5 năm sử dụng, chị bán căn nhà này.

Nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, chị được miễn thuế chuyển nhượng NĐ và không phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân.

>>> Xem thêm: Nếu bạn cần dịch giấy tờ gấp trong ngày, dịch thuật công chứng sẽ giúp tiết kiệm thời gian tối đa.

5. Thời điểm nộp thuế chuyển nhượng nhà đất

Sau khi ký hợp đồng công chứng, các bên thực hiện:

• Kê khai thuế tại Chi cục Thuế

• Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Việc nộp thuế chuyển nhượng nhà đất là điều kiện bắt buộc để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.

Nếu chậm nộp có thể bị:

• Tính tiền chậm nộp

• Xử phạt hành chính theo quy định

6. Kết luận

Thuế chuyển nhượng nhà đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, với mức thuế phổ biến là 2% giá trị chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định nhiều trường hợp được miễn thuế như chuyển nhượng giữa người thân hoặc nhà đất duy nhất. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp bạn chủ động tính toán chi phí, tránh vi phạm và hoàn tất giao dịch nhanh chóng, đúng pháp luật.