Trong thực tế giao dịch nhà đất, không ít trường hợp các bên lựa chọn mua bán nhà đất giấy tay vì thủ tục đơn giản, chi phí thấp hoặc do nhà đất chưa đủ điều kiện sang tên. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc khi Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Vậy mua bán nhà đất bằng giấy tay có được pháp luật công nhận không và người mua, người bán phải đối mặt với những rủi ro gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dưới góc độ pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu về văn phòng công chứng: Cách chọn nơi uy tín khi công chứng di chúc hay hợp đồng
Mua bán nhà đất giấy tay là gì?
Mua bán nhà đất giấy tay là việc các bên tự lập văn bản thỏa thuận mua bán nhà, đất nhưng không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Giấy tờ này thường chỉ có chữ ký của các bên, đôi khi có người làm chứng nhưng không được lập tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền.
Về bản chất, đây là một giao dịch dân sự nhưng không đáp ứng đầy đủ điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.
Pháp luật quy định thế nào về hình thức mua bán nhà đất?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”.
Đồng thời, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng xác định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, xét về nguyên tắc, mua bán nhà đất giấy tay là giao dịch không đúng hình thức bắt buộc, tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp.
Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất giấy tay
Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Trong đa số trường hợp, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể tuyên hợp đồng mua bán nhà đất giấy tay vô hiệu do không được công chứng, chứng thực. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc hoàn trả tiền và tài sản trên thực tế thường rất phức tạp.
Không thể sang tên sổ đỏ
Một rủi ro rất lớn của mua bán nhà đất giấy tay là người mua không thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm việc hợp đồng phải hợp pháp. Trong khi đó, giấy tay không được công chứng sẽ không được chấp nhận là căn cứ pháp lý để đăng ký biến động đất đai.
Do quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người bán trên sổ đỏ, nên về mặt pháp lý, người bán vẫn là chủ sử dụng đất hợp pháp. Điều này dẫn đến rủi ro người bán tiếp tục chuyển nhượng thửa đất cho người khác bằng hợp đồng công chứng hợp pháp.
Trong trường hợp này, người mua giấy tay thường rơi vào thế bất lợi, rất khó bảo vệ quyền lợi của mình.
Khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp
Giấy tay thường được lập sơ sài, không chặt chẽ về nội dung, không xác định rõ nghĩa vụ, thời điểm giao đất, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm. Khi tranh chấp xảy ra, việc chứng minh giao dịch, số tiền đã thanh toán, thỏa thuận giữa các bên gặp rất nhiều khó khăn.
Đặc biệt, nếu người bán chết, mất năng lực hành vi dân sự hoặc tài sản bị kê biên thi hành án, người mua giấy tay sẽ chịu rủi ro rất lớn.
Rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người được bồi thường theo pháp luật là người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Người mua nhà đất giấy tay, dù đã sử dụng ổn định nhiều năm, vẫn có thể không được bồi thường hoặc chỉ được xem xét hỗ trợ, tùy từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp nào mua bán nhà đất giấy tay vẫn được xem xét công nhận?
Pháp luật hiện hành có một số quy định chuyển tiếp nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân trong giai đoạn lịch sử nhất định.
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm hình thức vẫn có thể được công nhận nếu: “Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”.
Ngoài ra, một số trường hợp mua bán nhà đất giấy tay trước ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, đây là ngoại lệ, không phải nguyên tắc chung, và việc công nhận phụ thuộc rất lớn vào hồ sơ, chứng cứ và thực tiễn áp dụng tại địa phương.
Từ góc độ pháp lý, không nên thực hiện mua bán nhà đất giấy tay vì rủi ro cao và khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Trường hợp bắt buộc phải giao dịch trong bối cảnh chưa đủ điều kiện công chứng, người mua cần:
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý thửa đất.
Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, có người làm chứng.
Giữ đầy đủ chứng cứ thanh toán.
Chủ động hoàn thiện thủ tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng trong thời gian sớm nhất.
Mua bán nhà đất giấy tay tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng như hợp đồng vô hiệu, không sang tên được sổ đỏ, nguy cơ tranh chấp kéo dài và mất quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất. Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng siết chặt quản lý, việc tuân thủ đúng hình thức công chứng, chứng thực không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là cách tốt nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
