Thời điểm công chứng mua bán nhà đất và rủi ro pháp lý
Trong giao dịch mua bán nhà đất, thời điểm công chứng là yếu tố pháp lý then chốt quyết định hiệu lực của hợp đồng và quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do các bên hiểu sai hoặc xem nhẹ vai trò của thời điểm công chứng, đặc biệt trong trường hợp đã ký hợp đồng và giao tiền nhưng chưa kịp công chứng. Việc xác định đúng thời điểm công chứng không chỉ giúp bảo đảm an toàn pháp lý mà còn là căn cứ quan trọng để Tòa án giải quyết tranh chấp khi phát sinh.
>>> Xem thêm: Tất cả các thủ tục pháp lý sẽ trở nên dễ dàng hơn với văn phòng công chứng.
1. Thời điểm công chứng mua bán nhà đất theo quy định pháp luật
1.1. Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng bắt buộc công chứng
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 cũng khẳng định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức do luật đất đai quy định. Do đó, công chứng là điều kiện bắt buộc về hình thức đối với hợp đồng mua bán nhà đất.
1.2. Thời điểm công chứng mua bán nhà đất là thời điểm hợp đồng có hiệu lực
Theo Điều 32 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Kết hợp với Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, có thể khẳng định rằng đối với hợp đồng mua bán nhà đất, thời điểm công chứng chính là thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực pháp lý, không phụ thuộc vào thời điểm các bên ký hợp đồng trước đó.
2. Phân biệt thời điểm ký hợp đồng và thời điểm công chứng mua bán nhà đất
2.1. Thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà đất
Thời điểm ký hợp đồng là thời điểm các bên ký tên hoặc điểm chỉ vào văn bản thể hiện sự thỏa thuận. Trong thực tiễn, nhiều bên ký hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng dự thảo trước khi ra công chứng.
Tuy nhiên, đối với mua bán nhà đất, việc ký hợp đồng trước chỉ có ý nghĩa thể hiện ý chí ban đầu, chưa làm phát sinh hiệu lực pháp lý nếu chưa được công chứng.
2.2. Thời điểm công chứng và ý nghĩa quyết định hiệu lực
Thời điểm công chứng là thời điểm:
Hợp đồng được pháp luật công nhận
Quyền và nghĩa vụ của các bên chính thức phát sinh
Hợp đồng đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên
Việc nhầm lẫn hai thời điểm này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp kéo dài trong mua bán nhà đất.
>>> Xem thêm: Mọi giấy tờ đều được rà soát kỹ trước khi nộp nhờ Dịch vụ sổ đỏ.
3. Hệ quả pháp lý khi xác định sai thời điểm công chứng mua bán nhà đất
3.1. Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng mua bán nhà đất
Nếu xảy ra tranh chấp trong giai đoạn hợp đồng đã ký nhưng chưa công chứng, Tòa án thường xác định hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật. Khi đó, các thỏa thuận về giao tiền, giao nhà chỉ được xem xét như quan hệ dân sự độc lập, không phải quan hệ mua bán nhà đất hợp pháp.
3.2. Rủi ro khi nhà đất bị giao dịch với bên thứ ba
Trong thời gian chưa công chứng, bên bán vẫn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu bên bán tiếp tục chuyển nhượng cho người khác và hợp đồng sau được công chứng hợp lệ, bên mua ký trước có nguy cơ mất quyền đối với nhà đất.
3.3. Ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, trong mua bán nhà đất tồn tại ba mốc thời gian quan trọng:
Thời điểm ký hợp đồng
Thời điểm công chứng
Thời điểm đăng ký sang tên
Việc hiểu sai thời điểm công chứng sẽ dẫn đến hiểu sai về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
4. Ví dụ tranh chấp thực tế liên quan đến thời điểm công chứng mua bán nhà đất
4.1. Tình huống tranh chấp
Ông A và bà B ký hợp đồng mua bán nhà đất vào tháng 2 năm 2021, bà B đã giao đủ tiền cho ông A ngay sau khi ký. Do vướng thủ tục, hợp đồng đến tháng 5 năm 2021 mới được công chứng.
Trong khoảng thời gian chưa công chứng, ông A tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông C và hợp đồng này được công chứng ngay sau đó.
Bà B khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng đã ký và giao tiền.
4.2. Quan điểm giải quyết của Tòa án
Tòa án căn cứ Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 32 Luật Công chứng 2014 để xác định:
Hợp đồng giữa ông A và bà B chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng
Tại thời điểm ông A chuyển nhượng cho ông C, hợp đồng với bà B chưa có hiệu lực
Hợp đồng công chứng hợp lệ với ông C được pháp luật bảo vệ
Từ đó, Tòa án không công nhận quyền sử dụng đất của bà B, buộc ông A hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nếu có.
>>> Xem thêm: Đừng mất nhiều ngày đi lại, hãy hoàn thiện hồ sơ theo Thủ tục làm sổ đỏ.
5. Lưu ý pháp lý khi xác lập thời điểm công chứng trong mua bán nhà đất
5.1. Đối với bên mua
Bên mua cần hạn chế tối đa việc giao đủ tiền trước khi công chứng hợp đồng. Trường hợp cần giao tiền, nên sử dụng hình thức đặt cọc rõ ràng và có biện pháp bảo đảm.
5.2. Đối với bên bán
Bên bán chỉ nên thực hiện nghĩa vụ giao nhà đất sau khi hợp đồng đã được công chứng và các điều kiện pháp lý đã được đáp ứng đầy đủ.
5.3. Đối với công chứng viên
Công chứng viên cần kiểm tra chặt chẽ tình trạng pháp lý của nhà đất tại thời điểm công chứng, không căn cứ vào thời điểm các bên đã ký trước đó.
Thời điểm công chứng trong hợp đồng mua bán nhà đất là mốc pháp lý quyết định hiệu lực của hợp đồng và là căn cứ quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên khi phát sinh tranh chấp. Pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử đều thống nhất rằng chỉ từ thời điểm công chứng, hợp đồng mua bán nhà đất mới có giá trị pháp lý. Việc nhận thức đúng vai trò của thời điểm công chứng là yếu tố then chốt giúp các bên phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
