Bên bán không đủ điều kiện pháp lý: Có đòi lại đặt cọc không?
Đặt cọc khi mua bán nhà đất là biện pháp phổ biến, nhưng không ít trường hợp bên bán lại không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. Khi đó, người mua hoàn toàn có quyền đòi lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý, cách xử lý và ví dụ thực tế để người đọc nắm rõ quyền lợi của mình.
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không đủ điều kiện để giao kết thì phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, việc bên bán không đủ điều kiện pháp lý để bán tài sản chính là hành vi không thể thực hiện hợp đồng, thuộc trường hợp phải hoàn trả cọc và chịu phạt cọc.
5. Ví dụ thực tế sổ đỏ đang thế chấp không thể giải chấp
Anh N đặt cọc 200 triệu để mua một thửa đất tại quận H. Hai bên hẹn 30 ngày sẽ ký hợp đồng công chứng. Sau khi đặt cọc, anh N kiểm tra thì phát hiện sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng và chủ đất không có khả năng giải chấp do nợ xấu. Sau nhiều lần yêu cầu, chủ đất vẫn không xuất trình được giấy giải chấp hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng. Anh N lập tức gửi văn bản yêu cầu trả lại 200 triệu và phạt cọc thêm 200 triệu. Chủ đất không đồng ý nên anh N nộp đơn khởi kiện. Tòa án xác định bên bán không đủ điều kiện pháp lý để bán nên buộc trả lại toàn bộ 400 triệu cho anh N.
Kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi chuyển tiền đặt cọc.
Yêu cầu đưa điều khoản phạt cọc rõ ràng vào hợp đồng.
Chỉ đặt cọc khi gặp trực tiếp chủ đất và xem giấy tờ gốc.
Hạn chế đặt cọc cho môi giới hoặc người trung gian không có ủy quyền.
7. Kết luận
Bên bán không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch như sổ đỏ đang thế chấp, đất tranh chấp hoặc bị kê biên là căn cứ rõ ràng để người mua đòi lại tiền đặt cọc và yêu cầu phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015. Để bảo vệ quyền lợi, người mua cần kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, lưu lại chứng cứ và chủ động xử lý khi phát hiện rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
