03 trường hợp mua nhà đất đã công chứng nhưng không sang tên được
Nhiều người cho rằng chỉ cần hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng thì giao dịch chắc chắn an toàn. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít trường hợp người mua gặp rủi ro, không thể sang tên, thậm chí đứng trước nguy cơ mất tiền dù hợp đồng đã ký hợp pháp. Dưới đây là những nội dung quan trọng cần lưu ý.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư…
Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng;
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Thông thường chỉ cần đáp ứng các điều kiện trên, tuy nhiên một số trường hợp đặc thù còn phải thỏa mãn thêm yêu cầu riêng theo quy định pháp luật.
2. Ba trường hợp đã công chứng nhưng không thể sang tên
Dù hợp đồng đã được công chứng, người mua vẫn có thể gặp rủi ro nếu rơi vào một trong các tình huống sau:
2.1. Nhà đất xây dựng sai quy định
– Xây nhà trên đất nông nghiệp:
+ Người bán xây dựng công trình trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Khi mua phải, người mua có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Danh sách các văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.
– Xây sai giấy phép:
+ Trường hợp nhà xây vượt tầng, sai diện tích so với giấy phép, người mua có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
+ Ngoài ra, nếu nhà chưa hoàn công, bên mua có thể chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa được công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
Nếu sau khi công chứng mà chậm làm thủ tục sang tên, tài sản có thể phát sinh tranh chấp với bên thứ ba (tranh chấp thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu…). Khi đó:
Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối hồ sơ sang tên;
Người mua phải tham gia quá trình giải quyết tranh chấp;
Nguy cơ mất tiền nhưng chưa thể đứng tên hợp pháp.
2.3. Tài sản bị ngăn chặn giao dịch
Trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, việc chuyển quyền sẽ bị dừng lại. Khi đó:
Hồ sơ sang tên không được tiếp nhận;
Giao dịch không thể hoàn tất;
Người mua có thể phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Kết luận
Công chứng hợp đồng chỉ là một bước trong quy trình mua bán nhà đất, không phải “tấm vé đảm bảo an toàn tuyệt đối”. Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, tình trạng quy hoạch, tranh chấp và nghĩa vụ thi hành án để tránh rủi ro mất tiền, mất tài sản
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “03 trường hợp mua nhà đất đã công chứng nhưng không sang tên được”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
