Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTình trạng chuyển nhượng nhà đất theo hình thức “hai giá” nhằm giảm hoặc né tránh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ hiện vẫn diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Điều này khiến nhiều người đặt câu hỏi: Vì sao pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá Nhà nước để hạn chế thất thu thuế? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
Lưu ý: “Bán đất” là cách gọi quen thuộc của người dân, thực chất là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
1. Pháp luật có cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá Nhà nước không?
Hiện nay, quy định về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ vẫn cho phép các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận mức giá thấp hơn giá Nhà nước (giá trong bảng giá đất dùng để tính thuế, lệ phí).
Theo quy định, giá chuyển nhượng dùng để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được xác định theo 03 trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Giá ghi trong hợp đồng cao hơn giá đất Nhà nước
Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan thuế sẽ căn cứ giá ghi trong hợp đồng để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
– Trường hợp 2: Giá ghi trong hợp đồng bằng giá Nhà nước
Khi giá chuyển nhượng đúng bằng mức giá đất do Nhà nước quy định thì giá tính thuế và lệ phí trước bạ được xác định theo giá ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất.
– Trường hợp 3: Giá trong hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước
Nếu các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì cơ quan thuế sẽ không căn cứ theo giá hợp đồng mà sử dụng giá đất do Nhà nước quy định để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định:
“Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”.
Ngoài ra, chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, do đó các bên có quyền tự thỏa thuận giá mua bán, miễn không vi phạm điều cấm của pháp luật.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
2. Vì sao không cấm ghi giá thấp hơn nhưng vẫn bị xử lý Tội trốn thuế?
Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau và cần được hiểu rõ.
– Một mặt, pháp luật cho phép các bên trong giao dịch quyền sử dụng đất tự do thỏa thuận giá chuyển nhượng, kể cả trường hợp thấp hơn giá Nhà nước.
– Mặt khác, pháp luật nghiêm cấm hành vi thỏa thuận giá thực tế theo thị trường nhưng cố tình ghi giá thấp hơn trong hợp đồng công chứng hoặc chứng thực nhằm giảm số tiền thuế, lệ phí phải nộp. Đây chính là hành vi chuyển nhượng “hai giá”.
Nói cách khác, nếu các bên thực tế mua bán với giá cao nhưng cố tình lập hợp đồng ghi giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính thì có dấu hiệu trốn thuế.
Trước thực trạng mua bán bất động sản “hai giá” diễn ra ở nhiều địa phương, Bộ Tài chính đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo nhằm tăng cường chống thất thu thuế, tiêu biểu như Công văn 14257/BTC-VP ngày 15/12/2022 và Công văn 438/BTC-VP ngày 12/01/2022.
Tùy tính chất, mức độ vi phạm mà hành vi kê khai giá không trung thực khi chuyển nhượng bất động sản có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
3. Vì sao pháp luật không cấm ghi giá thấp hơn giá Nhà nước để chống thất thu thuế?
Thuế và các khoản thu ngân sách khác như lệ phí trước bạ là nguồn thu quan trọng của Nhà nước. Vì vậy, việc quản lý chặt chẽ để hạn chế thất thu luôn là yêu cầu cần thiết.
Tuy nhiên, pháp luật không thể cấm hoàn toàn việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước nếu đây là giá thỏa thuận thực tế của các bên và chỉ tồn tại một mức giá duy nhất.
>>> Xem thêm: Hiểu thế nào là di chúc miệng? Quy định của pháp luật hiện hành 2026 về hiệu lực của di chúc miệng.
Lý do rất đơn giản: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự, trong đó nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận được pháp luật bảo vệ.
Điều đó đồng nghĩa với việc giá mua bán đất do các bên tự quyết định. Về mặt pháp lý, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận mức giá chuyển nhượng rất thấp, thậm chí chỉ vài nghìn đồng nếu không vi phạm quy định pháp luật khác.
Do đó, pháp luật phải cân bằng giữa hai mục tiêu:
– Bảo đảm quyền tự do thỏa thuận giá của các bên trong giao dịch dân sự;
– Ngăn chặn tình trạng lập “hai giá” nhằm giảm thuế hoặc trốn thuế gây thất thu ngân sách nhà nước.
4. Thuế, lệ phí được tính thế nào nếu giá bán thấp hơn giá Nhà nước?
* Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó:
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi thấp hơn bảng giá đất của Nhà nước tại thời điểm chuyển nhượng thì giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
* Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất được xác định theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Tương tự thuế thu nhập cá nhân, nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ căn cứ theo giá đất trong bảng giá đất.
Khi đó, lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất theo bảng giá đất x Diện tích đất chuyển nhượng)
Trên đây là giải thích vì sao pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá Nhà nước nhằm chống thất thu thuế. Theo đó, điều pháp luật ngăn cấm không phải là việc ghi giá thấp, mà là hành vi lập “hai giá” để giảm thuế hoặc trốn thuế.
Hiện nay, Bộ Tài chính đang yêu cầu các cơ quan thuế địa phương tăng cường kiểm tra, quản lý hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng kê khai không trung thực. Vì vậy, các bên khi mua bán nhà đất không nên lập hai hợp đồng với hai mức giá khác nhau bởi có thể bị phát hiện và xử lý theo quy định pháp luật.
>>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua nhà ở xã hội đối với người lao động tự do năm 2026.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Pháp luật có cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá Nhà nước không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Khi nào được chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở?