Trong những năm gần đây, mua bán nhà ở xã hội là nhu cầu lớn của người thu nhập thấp, cán bộ, công chức và người lao động tại đô thị. Tuy nhiên, do đây là loại nhà ở có chính sách quản lý đặc thù, việc công chứng hợp đồng không thể thực hiện tùy tiện như nhà ở thương mại. Vậy mua bán nhà ở xã hội cần điều kiện gì để được công chứng hợp pháp? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dưới góc độ pháp lý.
>>> Xem thêm: Top 10 văn phòng công chứng hỗ trợ dịch vụ pháp lý uy tín cho khách hàng
1. Mua bán nhà ở xã hội là gì theo quy định pháp luật?
1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định.
➡️ Là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội từ chủ đầu tư hoặc từ người mua đủ điều kiện sang người khác trong phạm vi và điều kiện pháp luật cho phép.
1.2. Đặc điểm pháp lý của mua bán nhà ở xã hội
So với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có những đặc thù:
Bị hạn chế chuyển nhượng
Phải đáp ứng thời gian sở hữu tối thiểu
Chịu sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà ở
2. Điều kiện mua bán nhà ở xã hội để được công chứng
2.1. Điều kiện về thời hạn sở hữu
Theo khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014:
“Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà.”
➡️ Như vậy:
Nếu chưa đủ 05 năm → không được mua bán theo hình thức tự do
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng mua bán
2.2. Điều kiện mua bán nhà ở xã hội trước 05 năm
Cũng theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn 05 năm:
Chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội
Giá bán không vượt quá giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, bên mua phải thuộc đối tượng:
Người có thu nhập thấp
Người lao động tại khu công nghiệp
Cán bộ, công chức, viên chức
Các đối tượng chính sách khác theo quy định
➡️ Nếu bên mua không thuộc đối tượng, hợp đồng mua bán nhà sẽ không được công chứng.
4. Điều kiện về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
4.1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có bắt buộc không?
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở xã hội do Nhà nước quy định khác.”
Trong thực tế:
Mua bán giữa cá nhân với cá nhân → bắt buộc công chứng
Công chứng là điều kiện để đăng ký sang tên
4.2. Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng
Công chứng viên có nghĩa vụ:
Kiểm tra điều kiện
Xác minh thời hạn 05 năm
Kiểm tra đối tượng mua nhà
Từ chối công chứng nếu vi phạm điều cấm của luật
5. Hồ sơ công chứng hợp đồng
Hồ sơ công chứng bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư ban đầu
Giấy tờ chứng minh đã đủ 05 năm (nếu bán tự do)
Giấy tờ chứng minh đối tượng mua nhà ở xã hội
CCCD/CMND của các bên
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứnghỗ trợ người dân hoàn thiện thủ tục pháp lý nhanh chóng
6. Ví dụ thực tế về công chứng
Ví dụ: Anh A mua một căn nhà ở xã hội năm 2019 và được cấp sổ hồng năm 2020. Đến năm 2024, anh A ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cho anh B (không thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội).
Khi làm thủ tục công chứng:
Chưa đủ 05 năm
Bên mua không thuộc đối tượng
➡️ Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà vì vi phạm Điều 62 Luật Nhà ở 2014.
7. Hậu quả pháp lý khi mua bán nhà ở xã hội trái quy định
Nếu mua bán nhà không đủ điều kiện:
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
Không được sang tên
Có thể bị thu hồi nhà ở xã hội
Phải hoàn trả các khoản ưu đãi của Nhà nước
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không? Nếu có thì công chứng ở đâu?
Kết luận
Đây là giao dịch có điều kiện chặt chẽ và chịu sự kiểm soát nghiêm ngặt của pháp luật. Việc công chứng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về thời hạn, đối tượng, giá bán và hồ sơ pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
