Công chứng muộn: Rủi ro pháp lý không thể xem nhẹ

Trong nhiều giao dịch dân sự và bất động sản, các bên thường thực hiện giao dịch thực tế trước khi công chứng hợp đồng, như giao tiền, giao tài sản hoặc thỏa thuận bằng giấy tay, sau đó mới tiến hành công chứng để hợp thức hóa. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng muộn so với thời điểm giao dịch thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể khiến hợp đồng không được công nhận hiệu lực hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Bài viết này phân tích toàn diện các rủi ro pháp lý từ góc độ pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử.

>>> Xem thêm: Bạn sẽ luôn nhận được sự hỗ trợ tận tình khi gặp khó khăn về giấy tờ tại phòng công chứng.

1. Công chứng muộn so với thời điểm giao dịch thực tế là gì

1.1. Khái niệm giao dịch thực tế và thời điểm công chứng

Giao dịch thực tế là thời điểm các bên đã:

1. Thỏa thuận xong nội dung hợp đồng

2. Giao nhận tiền hoặc tài sản

3. Bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ trên thực tế

Trong khi đó, thời điểm công chứng là thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu xác nhận hợp đồng hợp pháp theo Luật Công chứng 2014.

Khi hai thời điểm này không trùng nhau và thời điểm công chứng diễn ra sau, được xem là công chứng hợp đồng muộn so với giao dịch thực tế.

1.2. Các trường hợp thường gặp trong thực tiễn

Tình trạng công chứng muộn thường xuất hiện trong các trường hợp:

1. Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay

2. Đặt cọc, giao tiền trước khi công chứng

3. Ký hợp đồng vay, thế chấp trước rồi mới công chứng

4. Chuyển giao tài sản trước để tiết kiệm chi phí hoặc né thuế

2. Vai trò của thời điểm công chứng nếu công chứng muộn theo quy định pháp luật

2.1. Công chứng là điều kiện có hiệu lực của nhiều loại hợp đồng

Theo Điều 117 và Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức.

Đối với các hợp đồng bắt buộc công chứng như:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Hợp đồng thế chấp bất động sản

3. Hợp đồng tặng cho bất động sản

Thì công chứng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp lý theo Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014.

2.2. Thời điểm công chứng là mốc xác lập hiệu lực hợp đồng

Trong các hợp đồng bắt buộc công chứng:

1. Thời điểm ký tay không làm phát sinh hiệu lực

2. Thời điểm giao tiền không thay thế được thời điểm công chứng

3. Chỉ từ thời điểm công chứng, hợp đồng mới được pháp luật công nhận

>>> Xem thêm: Nếu bạn đang tìm dịch vụ làm sổ đỏ nhanh chóng, uy tín và hỗ trợ tận nơi, đây chính là lựa chọn đáng tin cậy nhất hiện nay.

3. Rủi ro về hiệu lực hợp đồng khi công chứng muộn

3.1. Nguy cơ hợp đồng không phát sinh hiệu lực

Nếu trong khoảng thời gian từ khi giao dịch thực tế đến khi công chứng:

1. Tài sản không còn đủ điều kiện giao dịch

2. Chủ thể mất năng lực hành vi dân sự

3. Phát sinh tranh chấp hoặc bị kê biên

Thì hợp đồng có thể:

1. Không được công chứng

2. Bị tuyên vô hiệu

3. Bị coi là chưa từng phát sinh hiệu lực pháp lý

3.2. Rủi ro hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật bị vô hiệu. Nếu tài sản tại thời điểm công chứng:

1. Đã bị kê biên

2. Đã bị thế chấp hợp pháp

3. Đang thuộc diện tranh chấp

Thì việc công chứng muộn không thể cứu vãn hiệu lực hợp đồng.

4. Rủi ro tranh chấp với bên thứ ba khi công chứng muộn

4.1. Mất quyền ưu tiên trước giao dịch phát sinh sau

Trong thời gian chưa công chứng, chủ sở hữu tài sản vẫn có quyền xác lập giao dịch khác. Nếu bên thứ ba:

1. Giao dịch hợp pháp

2. Được công chứng trước

3. Được đăng ký theo quy định

Thì giao dịch của bên thứ ba sẽ được pháp luật ưu tiên bảo vệ, dù các bên đã giao dịch thực tế trước đó.

4.2. Không được công nhận là người thứ ba ngay tình

Người nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp trong giao dịch chưa công chứng thường:

1. Không được coi là người thứ ba ngay tình

2. Không được bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp

3. Phải gánh chịu rủi ro hoàn toàn nếu hợp đồng bị vô hiệu

>>> Xem thêm: Thủ tục Công chứng di chúc có thực sự phức tạp như bạn nghĩ?

5. Rủi ro về nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm bồi thường khi công chứng muộn

5.1. Khó xác định nghĩa vụ thuế và phí

Việc công chứng muộn dẫn đến:

1. Không thống nhất thời điểm xác định nghĩa vụ thuế

2. Tranh cãi về giá trị giao dịch thực tế

3. Nguy cơ bị truy thu thuế hoặc xử phạt hành chính

5.2. Trách nhiệm hoàn trả và bồi thường khi hợp đồng vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:

1. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

2. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại

3. Việc hoàn trả tài sản gặp khó khăn nếu tài sản đã thay đổi hiện trạng

6. Ví dụ minh họa thực tế khi công chứng muộn

Tháng 1 năm 2023, ông A bán thửa đất cho bà B, hai bên ký giấy tay và bà B giao đủ tiền, nhận đất sử dụng. Đến tháng 6 năm 2023, ông A thế chấp thửa đất cho ngân hàng và hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký hợp pháp. Tháng 9 năm 2023, bà B yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đã ký trước.

Cơ quan công chứng từ chối công chứng do đất đã thế chấp. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án xác định:

1. Hợp đồng mua bán chưa được công chứng nên chưa có hiệu lực

2. Giao dịch thế chấp được công chứng và đăng ký hợp pháp

3. Quyền của ngân hàng được ưu tiên bảo vệ

4. Bà B chỉ có quyền yêu cầu ông A hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại

7. Kết luận

Công chứng hợp đồng muộn so với thời điểm giao dịch thực tế là một trong những rủi ro pháp lý lớn nhất trong các giao dịch dân sự và bất động sản, bởi công chứng không chỉ là thủ tục hình thức mà là điều kiện xác lập hiệu lực hợp đồng. Việc giao dịch trước, công chứng sau có thể khiến các bên mất quyền lợi, hợp đồng bị vô hiệu và phát sinh tranh chấp phức tạp. Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên cần thực hiện công chứng đúng thời điểm, ngay sau khi thống nhất nội dung hợp đồng và trước khi phát sinh bất kỳ biến động pháp lý nào đối với tài sản giao dịch.