Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMột trong những điều kiện quan trọng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên mình. Tuy nhiên, trong thực tế vẫn tồn tại một số trường hợp ngoại lệ dù chưa sang tên Sổ đỏ nhưng vẫn có thể bán nhà đất hợp pháp. Những trường hợp này sẽ được phân tích cụ thể trong nội dung dưới đây.
Lưu ý: Người dân thường gọi việc mua bán đất là “mua bán nhà đất”, nhưng theo quy định pháp luật thì đây được xác định là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
>>> Có thể bạn quan tâm: Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tiên phong làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại thành phố Hà Nội.
Chưa sang tên Sổ đỏ thì việc mua bán chưa phát sinh hiệu lực?
Trước ngày 01/8/2024, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo quy định này, về nguyên tắc, khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ). Chỉ khi thông tin được ghi nhận vào sổ địa chính thì giao dịch chuyển nhượng mới chính thức có hiệu lực pháp lý.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Luật Đất đai 2013 đã chấm dứt hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024. Hiện nay, Luật Đất đai 2024 không còn quy định cụ thể nội dung về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng theo cách nêu trên.
Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác không?
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện cơ bản để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên người chuyển nhượng.
Tuy vậy, pháp luật vẫn ghi nhận một số trường hợp ngoại lệ, theo đó dù chưa thực hiện sang tên hoặc không bắt buộc sang tên nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng, mặc dù Giấy chứng nhận đang đứng tên người khác.
(1) Trường hợp nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”
Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà đất, bên thế chấp có thể giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận về việc này.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng tặng cho đối với đất thổ cư được thực hiện thế nào?
* Bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản bảo đảm
Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp như:
– Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết;
– Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật;
– Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên có thể thống nhất một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp như sau:
– Bán đấu giá quyền sử dụng đất;
– Bên nhận bảo đảm trực tiếp bán tài sản;
– Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;
– Phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Nếu không có thỏa thuận cụ thể về cách xử lý tài sản bảo đảm thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thông qua hình thức bán đấu giá.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp xử lý tài sản thế chấp theo quy định, bên nhận thế chấp có thể chuyển nhượng, bán hoặc đấu giá quyền sử dụng đất dù Sổ đỏ vẫn đang đứng tên bên thế chấp.
Lưu ý: Cá nhân vẫn có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
(2) Trường hợp toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài
Điểm a khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Theo đó, bên đứng tên chuyển nhượng trong hợp đồng chính là người nhận thừa kế mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình.
Nói cách khác, trong trường hợp này, Sổ đỏ vẫn có thể đang đứng tên người đã mất để lại di sản thừa kế nhưng người thừa kế vẫn được thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho theo quy định pháp luật.
Ngoài hai trường hợp nêu trên, pháp luật còn ghi nhận trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. Khi thuộc diện này thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên theo quy trình thông thường mà có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình, sau đó tiếp tục thực hiện chuyển nhượng cho người khác.
Có thể thấy, chỉ trong một số trường hợp đặc biệt, người đang quản lý Sổ đỏ dù chưa đứng tên vẫn được quyền chuyển nhượng. Ngoài các trường hợp ngoại lệ này, người sử dụng đất bắt buộc phải hoàn tất thủ tục sang tên trước khi thực hiện mua bán hoặc tặng cho nhà đất theo quy định.
>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói cho nhà biệt thự liền kề?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Người bán đất chết trước khi sang tên Sổ đỏ, xử lý thế nào?