Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong thực tế, nhiều trường hợp người mua đã hoàn tất việc giao dịch nhà đất nhưng chưa kịp sang tên Sổ đỏ thì người bán không may qua đời, dẫn đến phát sinh không ít khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng, tình trạng hợp đồng mua bán và việc thanh toán giữa các bên mà người mua vẫn có thể thực hiện sang tên Sổ đỏ hoặc xin cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình theo đúng quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
Trường hợp mua bán nhà đất trước ngày 01/8/2024
Theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà bên mua chỉ đang giữ Giấy chứng nhận của người chuyển nhượng hoặc có giấy tờ mua bán theo quy định thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên theo cách thông thường nhưng vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận mới.
Điều đáng lưu ý là thủ tục này không yêu cầu phải gặp trực tiếp chủ cũ nên việc người bán còn sống hay đã mất không phải yếu tố quyết định.
* Trường hợp bên mua có hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa được giao Giấy chứng nhận
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng hoặc văn bản liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân có thể lựa chọn một trong các địa điểm tiếp nhận sau:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của địa phương.
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Nếu việc chuyển nhượng không có hợp đồng hoặc văn bản đúng quy định thì người mua phải nộp:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo bằng văn bản cho người chuyển nhượng và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện niêm yết công khai việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Nếu không xác định được địa chỉ của người chuyển nhượng, cơ quan đăng ký đất đai sẽ đăng thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương 03 lần, chi phí do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chi trả.
Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu mà không phát sinh tranh chấp thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp người chuyển nhượng không nộp lại Sổ đỏ cũ thì Giấy chứng nhận đã cấp sẽ bị hủy theo quy định.
Nếu xuất hiện tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
* Trường hợp bên mua không có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực
Người mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có đầy đủ chữ ký của cả hai bên.
Trình tự, thủ tục thực hiện được áp dụng tương tự như trường hợp nêu trên.
Trường hợp mua bán từ ngày 01/8/2024 đến nay
* Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực
Dù chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sau khi mua bán nhưng nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ thì người nhận chuyển nhượng vẫn có quyền tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
Nói cách khác, mặc dù việc đăng ký biến động chưa hoàn thành và giao dịch chưa được ghi nhận trên hồ sơ địa chính nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý. Khi đó, người mua chỉ cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động để được cấp Sổ đỏ mang tên mình.
* Hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thực hiện yêu cầu này thì hợp đồng có thể bị xem là không đúng về mặt hình thức.
Tuy nhiên, pháp luật chia thành hai tình huống cụ thể:
– Trường hợp 1: Đã thanh toán tiền mua đất
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên mua đã thanh toán toàn bộ hoặc ít nhất 2/3 giá trị hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng viết tay.
Sau khi có quyết định hoặc bản án công nhận hiệu lực hợp đồng, người mua tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo quy định hiện hành.
– Trường hợp 2: Chưa thanh toán hoặc mới thanh toán dưới 2/3 giá trị hợp đồng
Trong trường hợp này, hợp đồng không đủ điều kiện để được công nhận hiệu lực nên bên mua chưa có quyền hợp pháp đối với thửa đất.
Nếu người bán đã chết thì người nhận chuyển nhượng cần liên hệ với những người thừa kế hợp pháp của người bán để thương lượng, ký kết và thực hiện hợp đồng mới theo quy định.
Có thể thấy, việc người bán đất qua đời trước khi hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ có thể gây ra một số khó khăn nhất định. Tuy nhiên, khả năng được sang tên hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng, việc công chứng, chứng thực cũng như nghĩa vụ thanh toán của các bên trong giao dịch.
>>> Xem thêm: Chứng thực sơ yếu lý lịch hết bao nhiêu tiền? Ở đâu?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Người bán đất chết trước khi sang tên Sổ đỏ, xử lý thế nào?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Có bản đồ 299 thì được cấp Sổ đỏ không?