Ngăn chặn giao dịch đất tạm thời: Thủ tục và lưu ý
Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc cần đảm bảo thi hành án, nhiều người lựa chọn giải pháp ngăn chặn giao dịch đất tạm thời để tránh việc tài sản bị chuyển nhượng trái pháp luật. Tuy nhiên, việc ngăn chặn chỉ được coi là hợp lệ khi thực hiện đúng quy trình và có căn cứ pháp lý rõ ràng. Vậy thủ tục ngăn chặn giao dịch đất tạm thời được quy định thế nào? Có những lưu ý pháp lý nào quan trọng?
Ngăn chặn giao dịch đất tạm thời là biện pháp pháp lý được áp dụng nhằm tạm thời cấm hoặc dừng việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất. Mục đích là để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu trong quá trình giải quyết tranh chấp, tố tụng, hoặc thi hành án.
2. Căn cứ pháp lý về ngăn chặn giao dịch đất tạm thời
2.1. Điều 106 Luật Đất đai 2013
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính khi có văn bản yêu cầu ngăn chặn giao dịch từ Tòa án, Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Cơ quan thi hành án dân sự.
2.2. Điều 208 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Trong quá trình xét xử, Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bao gồm việc cấm thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất.
2.3. Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008
Chấp hành viên có quyền yêu cầu ngăn chặn chuyển dịch tài sản của người phải thi hành án nhằm đảm bảo thi hành bản án, quyết định.
>>> Xem thêm: Top 10văn phòng công chứnghỗ trợ dịch vụ pháp lý uy tín cho khách hàng
3. Trường hợp nào được phép ngăn chặn giao dịch đất tạm thời?
Bạn có thể yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất tạm thời nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Đất đang có tranh chấp và đã được Tòa án thụ lý;
Người có nghĩa vụ tài chính đang bị thi hành án;
Có căn cứ cho rằng một bên đang tìm cách chuyển nhượng tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ;
Cơ quan tố tụng cần phong tỏa tài sản để phục vụ điều tra vụ án.
4. Thủ tục ngăn chặn giao dịch đất tạm thời
4.1. Nộp hồ sơ yêu cầu tại Tòa án hoặc Cơ quan có thẩm quyền
Nếu bạn là nguyên đơn hoặc người liên quan trong vụ việc, có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Hồ sơ gồm:
Đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất tạm thời (theo mẫu);
Bản sao đơn khởi kiện hoặc quyết định thụ lý vụ án;
Giấy tờ chứng minh quyền lợi bị xâm phạm (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng, giấy tờ tùy thân…);
Lưu ý: Trong nhiều trường hợp, Tòa án sẽ yêu cầu người yêu cầu phải nộp một khoản tiền bảo đảm (khoản tiền này sẽ được hoàn trả nếu yêu cầu là có căn cứ hợp pháp).
4.2. Nhận quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Sau khi xem xét hồ sơ, nếu thấy yêu cầu có căn cứ, Tòa án sẽ ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm hoặc dừng giao dịch nhà đất.
4.3. Gửi quyết định đến Văn phòng đăng ký đất đai
Bản chính quyết định được gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất để cập nhật thông tin ngăn chặn vào hồ sơ địa chính. Từ thời điểm đó, mọi yêu cầu giao dịch liên quan đến mảnh đất bị ngăn chặn sẽ tạm thời không được thực hiện.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống thực tế:
Bà A và ông B là hai người đang tranh chấp quyền sử dụng mảnh đất 150m² tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Bà A lo ngại ông B sẽ chuyển nhượng lô đất trước khi Tòa án giải quyết xong vụ kiện.
Bà A đã:
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm;
Gửi đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Sau 2 ngày, Tòa án ra quyết định ngăn chặn giao dịch mảnh đất và gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Kết quả: Ông B không thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào với mảnh đất trên cho đến khi có phán quyết của Tòa án.
6. Một số lưu ý quan trọng khi ngăn chặn giao dịch đất tạm thời
6.1. Không được tự ý gửi yêu cầu ngăn chặn đến Văn phòng đăng ký đất đai
Cá nhân không thể trực tiếp yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai ngăn chặn giao dịch nếu không có văn bản chính thức từ cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Cơ quan thi hành án, Cơ quan điều tra.
6.2. Ngăn chặn giao dịch đất tạm thời chỉ có hiệu lực khi được đăng ký
Việc ngăn chặn chỉ có giá trị pháp lý khi được cập nhật vào hệ thống dữ liệu đất đai. Vì vậy, cần theo sát quá trình gửi văn bản và xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai.
6.3. Giao dịch trong thời gian bị ngăn chặn là vô hiệu
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản đang bị ngăn chặn mà vẫn thực hiện giao dịch, thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và tình trạng pháp lý của tài sản.
7. Khi nào được gỡ bỏ?
Biện pháp ngăn chặn sẽ được hủy bỏ khi:
Vụ án đã được giải quyết và bản án có hiệu lực pháp luật;
Ngăn chặn giao dịch đất tạm thời là một công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp hoặc thi hành án. Tuy nhiên, việc thực hiện cần đúng thủ tục, đúng thẩm quyền và phải có căn cứ pháp lý rõ ràng.
Để đảm bảo hiệu quả và tránh sai sót, bạn nên:
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ khi yêu cầu ngăn chặn;
Làm việc với Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền để ra quyết định đúng luật;
Theo dõi quá trình đăng ký ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
