Rủi ro pháp lý thường gặp khi làm hợp đồng chia tách nhà đất và cách phòng tránh
Rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất là một vấn đề thường gặp trong quá trình phân chia quyền sở hữu bất động sản giữa các cá nhân hoặc thành viên gia đình. Nếu không được thực hiện đúng trình tự, hợp pháp, hợp đồng chia tách có thể dẫn đến tranh chấp, mất quyền sử dụng đất hoặc bị cơ quan nhà nước từ chối công nhận. Vậy những rủi ro phổ biến là gì và làm sao để phòng tránh hiệu quả?
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc chia tách nhà đất
1.1. Quy định về chia tách quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chia tách quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, tùy từng trường hợp.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định rõ điều kiện tách thửa như: diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật phù hợp quy hoạch,…
1.2. Hợp đồng chia tách có cần công chứng?
Theo Luật Công chứng 2014, những giao dịch về quyền sử dụng đất buộc phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp tặng cho giữa cha mẹ và con có thể chứng thực tại UBND cấp xã). Vì vậy, hợp đồng chia tách không được công chứng có thể không có hiệu lực pháp lý.
2. Rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất thường gặp
2.1. Rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất: Hợp đồng không phù hợp quy định pháp luật
Nhiều người tự lập hợp đồng chia tách nhà đất mà không tuân theo mẫu quy định, thiếu thông tin như: diện tích cụ thể, hiện trạng sử dụng, số thửa, vị trí… dẫn đến bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 do không đủ điều kiện về hình thức.
Ví dụ thực tế: Anh A và chị B (hai anh em ruột) chia tách mảnh đất do cha mẹ để lại nhưng lập giấy tay, không có công chứng. Sau đó chị B bán phần đất đã chia, nhưng không làm được thủ tục sang tên vì hợp đồng chia tách bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối công nhận.
2.2. Rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất: Không đáp ứng điều kiện tách thửa
Theo quy định của từng địa phương, đất muốn tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu và phù hợp quy hoạch. Việc chia nhỏ quá mức hoặc chia không đúng quy hoạch có thể không được cấp sổ đỏ.
Ví dụ thực tế: Ông C ở TP.HCM chia mảnh đất 150m² cho 3 người con, mỗi người 50m². Tuy nhiên theo quy định tại địa phương, diện tích tối thiểu để tách thửa là 60m², nên việc chia tách bị cơ quan nhà nước từ chối.
2.3. Tranh chấp tài sản do không rõ ràng quyền sở hữu
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc nhiều người nhưng một bên tự ý lập hợp đồng chia tách, thì người còn lại có quyền khiếu nại, khởi kiện, gây tranh chấp.
2.4. Không làm thủ tục đăng ký biến động
Một số trường hợp sau khi ký hợp đồng chia tách nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, dẫn đến phần đất chia không được công nhận, vẫn ghi nhận quyền sử dụng ban đầu.
3. Cách phòng tránh rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất
>>> Xem thêm: Bạn đang lo lắng về tính pháp lý của sổ đỏ? Dịch vụ sổ đỏ sẽ kiểm tra miễn phí cho bạn!
3.1. Kiểm tra kỹ điều kiện tách thửa tại địa phương
Mỗi tỉnh thành đều có quy định riêng về diện tích tối thiểu, quy hoạch chi tiết. Trước khi lập hợp đồng chia tách, người dân nên liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể.
3.2. Lập hợp đồng theo đúng mẫu pháp luật, có công chứng
Hợp đồng phải ghi rõ: diện tích tách, vị trí, ranh giới, số thửa, thông tin các bên, mục đích sử dụng đất…
Thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng hợp pháp, để hợp đồng có giá trị pháp lý và đủ điều kiện để đăng ký sang tên.
3.3. Xác định rõ quyền sở hữu và sự đồng thuận của các bên
Nếu đất là tài sản chung (vợ chồng, anh chị em…), cần có sự đồng ý và chữ ký đầy đủ trong hợp đồng chia tách.
3.4. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động sau khi chia tách
Sau khi công chứng, cần nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện để cập nhật thông tin người sử dụng mới.
>>>Xem thêm: Kinh nghiệm chọn văn phòng công chứng chất lượng không phải ai cũng biết
Rủi ro pháp lý hợp đồng chia tách nhà đất không chỉ khiến giao dịch bị vô hiệu, mất thời gian và chi phí, mà còn gây mâu thuẫn, tranh chấp trong gia đình. Để tránh những hệ quả không mong muốn, người dân cần thực hiện đúng quy định pháp luật, chuẩn bị kỹ hồ sơ, và nên tham khảo ý kiến từ công chứng viên hoặc luật sư.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
