Những rủi ro tiềm ẩn trong hợp đồng ủy quyền nhà đất bạn cần biết
Trong các giao dịch bất động sản, ủy quyền định đoạt nhà đất là một giải pháp phổ biến để thuận tiện hóa thủ tục. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ giới hạn pháp lý và điều kiện cần thiết, bên ủy quyền có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt khi tranh chấp xảy ra. Vậy, cần lưu ý gì khi lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất theo pháp luật hiện hành?
1. Khái quát về ủy quyền định đoạt nhà đất
Ủy quyền định đoạt nhà đất là việc một người (bên ủy quyền) trao cho người khác (bên được ủy quyền) quyền thay mình thực hiện việc bán, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện giao dịch có yếu tố chuyển quyền sở hữu đối với nhà, đất.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền…”
Đối với nhà đất, việc ủy quyền định đoạt bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng, căn cứ theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 và Điều 42 Luật Công chứng 2024:
“Việc ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.”
>>> Xem thêm: Mẹo chuẩn bị hồ sơ để không mất thời gian tại văn phòng công chứng
2. Điều kiện hợp pháp để ủy quyền định đoạt nhà đất
Để hợp đồng ủy quyền định đoạt có hiệu lực, cần đảm bảo các điều kiện sau:
✔ Chủ thể có thẩm quyền
Chỉ người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép ủy quyền định đoạt. Trong trường hợp tài sản là tài sản chung vợ chồng, cần có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai vợ chồng (Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014):
“Việc định đoạt tài sản chung phải được vợ chồng thỏa thuận.”
✔ Nội dung ủy quyền rõ ràng
Hợp đồng cần nêu rõ nội dung định đoạt (bán, chuyển nhượng, tặng cho…), phạm vi và thời hạn ủy quyền, trách nhiệm của các bên.
✔ Được công chứng đúng quy trình
Theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và giải thích đầy đủ quyền, nghĩa vụ trước khi chứng nhận hợp đồng ủy quyền.
3. Những giới hạn pháp lý cần lưu ý khi ủy quyền định đoạt
❌ Không được ủy quyền khi đất đang bị tranh chấp, kê biên
Nếu tài sản đang bị ngăn chặn, kê biên hay có tranh chấp, văn phòng công chứng sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng ủy quyền theo Điều 44 Luật Công chứng 2024.
Thời hạn ủy quyền phải được ghi rõ, nếu không có thời hạn thì theo khoản 2 Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có hiệu lực “khi bên được ủy quyền còn sống và bên ủy quyền chưa chấm dứt hợp đồng”.
❌ Không được định đoạt nếu vượt quá phạm vi ủy quyền
Bên được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc đã nêu rõ trong hợp đồng. Nếu vượt phạm vi (ví dụ, bán đất khi chỉ được ủy quyền tặng cho), giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Ví dụ thực tiễn: Bị kiện vì bán nhà vượt ủy quyền định đoạt nhà đất
Chị A ủy quyền cho anh B bán mảnh đất ở Hà Nội với giá không dưới 3 tỷ đồng. Anh B vì muốn bán nhanh đã chấp nhận giá 2,7 tỷ đồng. Giao dịch được công chứng, sang tên xong, chị A khởi kiện vì cho rằng anh B vượt quá phạm vi ủy quyền.
Tòa án tuyên: “Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do bên được ủy quyền không thực hiện đúng nội dung ủy quyền định đoạt”. Căn cứ: Điều 138 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
>>> Xem thêm: “Cần công chứng ngoài giờ hành chính?” Đâu là dịch vụ công chứng mà dân văn phòng đang truyền tai nhau?
5. Lời khuyên pháp lý về ủy quyền định đoạt nhà đất
Luôn lập hợp đồng ủy quyền bằng văn bản có công chứng
Nếu là tài sản chung, cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu
Nên nêu rõ giới hạn, quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi thực hiện bất kỳ hành vi định đoạt nào
Kết luận
Ủy quyền định đoạt nhà đất là phương thức hữu ích trong các giao dịch dân sự nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không kiểm soát đúng điều kiện và giới hạn pháp lý. Việc nắm chắc các quy định mới trong Luật Công chứng 2024 và Bộ luật Dân sự sẽ giúp bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
