Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng thực hiện như thế nào?

Nhiều người cho rằng chỉ cần công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì giao dịch sẽ chắc chắn có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp hợp đồng đặt cọc vẫn bị tuyên vô hiệu dù đã được công chứng. Vậy vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng xảy ra trong những trường hợp nào? Hậu quả pháp lý ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật và thực tiễn xét xử.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Căn cứ pháp lý về vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – Đặt cọc
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 122, Điều 123, Điều 124, Điều 125, Điều 126, Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 – Các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 – Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Luật Công chứng 2014

Đây là nền tảng pháp lý để đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, kể cả khi đã được công chứng.

2. Công chứng có làm hợp đồng đặt cọc luôn có hiệu lực không?

2.1. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã công chứng

Theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng:

Có giá trị chứng cứ
Được coi là hợp pháp về hình thức

Tuy nhiên, công chứng không làm phát sinh hiệu lực cho hợp đồng nếu nội dung vi phạm pháp luật.

2.2. Nguyên tắc xác định hiệu lực hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực khi đáp ứng đủ 3 điều kiện:

Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi
Ý chí tự nguyện
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Chỉ cần vi phạm một trong ba điều kiện trên, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu, kể cả đã công chứng.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

3. Các trường hợp vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng phổ biến

3.1. Do vi phạm điều cấm của luật

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.

📌 Trường hợp thường gặp:

Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Đặt cọc mua bán nhà đất đang bị kê biên, tranh chấp

3.2. Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng do chủ thể không có quyền định đoạt

Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nếu:

Người bán không phải chủ sở hữu hợp pháp
Người ký hợp đồng không được ủy quyền hợp lệ

Xem thêm: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật

3.3. Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng do giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác thì vô hiệu.

📌 Ví dụ:

Lập hợp đồng đặt cọc để che giấu việc vay tiền
Đặt cọc nhưng thực chất là mua bán “ngầm”

➡️ Hợp đồng đặt cọc công chứng vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

3.4. Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng do bị lừa dối, cưỡng ép

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được xác lập do:

Bị lừa dối
Bị đe dọa, cưỡng ép

3.5. Vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng do nhầm lẫn nghiêm trọng

Theo Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nhầm lẫn làm cho một bên không đạt được mục đích giao kết, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

📌 Ví dụ:

Nhầm lẫn về diện tích, vị trí thửa đất
Nhầm lẫn về tình trạng pháp lý nhà đất

4. Ví dụ minh họa thực tế

4.1. Ví dụ 1: Đặt cọc công chứng nhưng đất đang tranh chấp

Anh A ký hợp đồng đặt cọc mua đất của ông B, hợp đồng được công chứng đầy đủ. Sau đó phát hiện thửa đất đang có tranh chấp thừa kế.

4.2. Ví dụ 2: Người ký không có quyền bán nhà

Chị C đặt cọc mua nhà, hợp đồng công chứng với ông D. Sau này xác định nhà là tài sản chung vợ chồng, vợ ông D không đồng ý bán.

➡️ Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do chủ thể không đủ thẩm quyền.

5. Hậu quả pháp lý

5.1. Nguyên tắc xử lý hậu quả

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu
Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

5.2. Xử lý tiền đặt cọc khi hợp đồng vô hiệu

Tiền đặt cọc được hoàn trả
Không áp dụng phạt cọc theo Điều 328 BLDS
Có thể phát sinh bồi thường thiệt hại

>>> Xem thêm: Cách tính phí công chứng nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí

6. Làm thế nào để tránh vô hiệu hợp đồng đặt cọc công chứng?

6.1. Kiểm tra kỹ pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc

Giấy chứng nhận
Tình trạng tranh chấp, kê biên
Quyền sở hữu chung, riêng

6.2. Soạn hợp đồng đặt cọc chặt chẽ

Quy định rõ mục đích đặt cọc
Điều khoản xử lý vi phạm
Điều kiện hoàn trả cọc

6.3. Công chứng tại văn phòng công chứng uy tín

Công chứng viên có kinh nghiệm
Được tư vấn pháp lý trước khi ký

Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của người mua trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã công chứng

Kết luận

Công chứng không đồng nghĩa với hợp đồng đặt cọc luôn có hiệu lực
Người mua, người bán cần hiểu đúng bản chất pháp lý để hạn chế rủi ro

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công ty dịch thuật uy tín, đáng tin cậy tại Hà Nội

>>> Chứng thực, sao y là gì? Có mối quan hệ như thế nào?

>>> Cam kết bảo mật thông tin thành lập công ty khi sử dụng dịch vụ

>>> Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.