Đặt cọc mua bán nhà đất khi chưa tách thửa có rủi ro gì?
Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người mua chấp nhận đặt cọc mua bán nhà đất khi chưa tách thửa với kỳ vọng “sẽ tách được sau”. Tuy nhiên, đây là dạng giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, dễ dẫn đến mất cọc, hợp đồng vô hiệu hoặc tranh chấp kéo dài.
>>> Xem thêm: Vì sao hợp đồng được lập tại văn phòng công chứngcó giá trị chứng cứ cao trước tòa án?
Đặt cọc nhà đất chưa tách thửa có được pháp luật cho phép không?
Về nguyên tắc, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật không cấm việc đặt cọc trong trường hợp chưa tách thửa.
Tuy nhiên, để hợp đồng mua bán nhà đất có thể ký kết và sang tên, thửa đất phải đủ điều kiện tách thửa và chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất được chuyển nhượng khi:
Có Giấy chứng nhận
Không có tranh chấp
Không bị kê biên
Còn thời hạn sử dụng
Nếu đặt cọc nhà đất chưa tách thửa mà thửa đất không đủ điều kiện tách theo quy định địa phương, giao dịch mua bán sẽ không thể thực hiện.
Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất chưa tách thửa
Không đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương
Mỗi tỉnh, thành phố đều có quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa. Nhiều trường hợp:
Thửa đất sau tách không đủ diện tích
Đất nằm trong quy hoạch
Đất không đủ điều kiện hạ tầng
Khi đó, giao dịch đặt cọc nhà đất trở thành giao dịch “treo”, không thể tiếp tục mua bán.
Anh A đặt cọc 300 triệu đồng để mua 80 m² đất từ thửa đất 300 m² của ông B. Hai bên thỏa thuận “sẽ tách thửa sau”.
Sau đó, cơ quan đất đai xác định diện tích tối thiểu sau tách tại địa phương là 100 m², nên không thể tách thửa.
Tòa án nhận định:
Việc đặt cọc nhà đất chưa tách thửa nhưng không đủ điều kiện tách
Mục đích giao dịch không thực hiện được
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Hai bên hoàn trả cho nhau, ông B phải trả lại tiền cọc cho anh A
Cách hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất chưa tách thửa
Ghi rõ điều kiện tách thửa là điều kiện có hiệu lực
Thỏa thuận rõ hoàn cọc và phạt cọc nếu không tách được
Kiểm tra quy hoạch, diện tích tối thiểu trước khi đặt cọc
Công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng giá trị pháp lý
Kết luận
Đặt cọc nhà đất chưa tách thửa là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý. Người mua có thể mất cọc, kéo dài tranh chấp, trong khi người bán cũng đối mặt với nguy cơ bồi thường và hợp đồng vô hiệu.
Việc đặt cọc chỉ nên thực hiện khi:
Có căn cứ rõ ràng về khả năng tách thửa
Hợp đồng ghi nhận đầy đủ trách nhiệm và hậu quả pháp lý
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
