Công chứng đặt cọc nhà đất cho tài sản hình thành trong tương lai

Trong các giao dịch bất động sản hiện nay, việc mua bán nhà ở, căn hộ, đất dự án chưa hình thành diễn ra rất phổ biến. Một vấn đề được nhiều người quan tâm là: đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai có được công chứng không, và nếu công chứng thì giá trị pháp lý đến đâu?

Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ căn cứ pháp luật, điều kiện công chứng và rủi ro thực tế khi giao kết hợp đồng đặt cọc đối với tài sản hình thành trong tương lai.

>>> Xem thêm: Các trường hợp bắt buộc phải công chứng tại văn phòng công chứng theo luật hiện hành

Đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai là gì?

Đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán đối với:

Nhà ở đang xây dựng
Căn hộ chung cư chưa nghiệm thu
Nhà đất thuộc dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý
Tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận

Hình thức này thường xuất hiện trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản.

Đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai có được công chứng không?

Pháp luật có cấm công chứng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai không?

Hiện nay, không có quy định nào cấm công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai.

Căn cứ:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: quy định về đặt cọc
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Luật Công chứng 2014

Hợp đồng đặt cọc không làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu, nên không bắt buộc tài sản phải tồn tại tại thời điểm đặt cọc.

👉 Vì vậy, đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai vẫn có thể được công chứng, nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Điều kiện để công chứng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai

Để được công chứng hợp pháp, hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai cần đáp ứng:

Các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
Mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm của luật
Nội dung hợp đồng rõ ràng, không trái đạo đức xã hội
Thông tin dự án, tài sản dự kiến hình thành được mô tả cụ thể

Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối nếu hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc không đủ căn cứ xác lập giao dịch.

Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai đã công chứng

Công chứng không đồng nghĩa với bảo đảm giao dịch thành công

Cần lưu ý:
👉 Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai không đồng nghĩa với việc tài sản chắc chắn được mua bán hợp pháp sau này.

Công chứng chỉ xác nhận:

Ý chí tự nguyện của các bên
Hình thức hợp đồng hợp pháp
Nội dung không trái luật tại thời điểm công chứng

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực không?

Nếu sau đó dự án không đủ điều kiện mua bán, hợp đồng chính không thể ký kết.

>>> Xem thêm: Những trường hợp nên lựa chọn dịch vụ làm sổ hồng thay vì tự thực hiện thủ tục

Khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai có thể bị vô hiệu?

Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu:

Chủ đầu tư không đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai
Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Luật Kinh doanh Bất động sản
Mục đích giao dịch không thể thực hiện

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai

Rủi ro mất cọc khi dự án không đủ điều kiện bán

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi đáp ứng các điều kiện nhất định.

Nếu đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai nhưng dự án không đủ điều kiện, người mua có thể:

Không ký được hợp đồng mua bán
Gặp tranh chấp về hoàn trả tiền cọc
Phải khởi kiện để đòi lại tiền

Tranh chấp trách nhiệm khi hợp đồng chính không được ký

Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ:

Điều kiện hoàn cọc
Trách nhiệm khi dự án chậm tiến độ
Trường hợp bất khả kháng

Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để giải quyết, thay vì mặc nhiên áp dụng phạt cọc.

Ví dụ thực tế về đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai

Chị H đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn hộ tại một dự án chung cư đang xây dựng. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai và có công chứng.

Sau đó, dự án bị đình chỉ do chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Tòa án xác định:

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc là hợp pháp
Tuy nhiên, dự án không đủ điều kiện bán
Mục đích giao dịch không thực hiện được
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc cho chị H

>>> Xem thêm: Giá trị pháp lý của hợp đồng được lập thông qua công chứng nhà đất theo luật công chứng

Lưu ý quan trọng khi công chứng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai

Để hạn chế rủi ro, khi đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai, cần:

Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án
Ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong hợp đồng
Chỉ đặt cọc khi chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn
Không giao số tiền cọc quá lớn
Nên có tư vấn pháp lý trước khi công chứng

Kết luận

Đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể được công chứng, nhưng giá trị pháp lý của việc công chứng không bảo đảm giao dịch mua bán chắc chắn thành công.

Xem thêm: Công chứng hợp đồng bị đình chỉ bởi cơ quan nhà nước

Người mua cần hiểu rõ rằng:

Công chứng chỉ bảo đảm hình thức
Rủi ro vẫn tồn tại nếu dự án không đủ điều kiện pháp lý
Hợp đồng cần quy định chặt chẽ về hoàn cọc và trách nhiệm các bên

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng bản dịch báo cáo thử nghiệm sản phẩm

>>> Những sai sót thường gặp khi không nắm rõ phí công chứng

>>> Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được công chứng hợp lệ

>>> Tổng hợp các dịch vụ phổ biến tại văn phòng công chứng Hà Nội mà người dân nên biết

>>> Thực hiện đúng quy trình công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giúp bảo vệ quyền lợi các bên

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.