Mua đất trong quy hoạch: rủi ro pháp lý và cách hạn chế
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, không ít trường hợp người dân hoặc nhà đầu tư rơi vào tình huống mua đất trong quy hoạch mà không hề hay biết. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi đất có thể bị thu hồi hoặc không được cấp sổ đỏ. Vậy mua đất trong quy hoạch có hợp pháp không? Người mua cần lưu ý gì để hạn chế rủi ro? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên căn cứ pháp lý mới nhất từ Luật Đất đai 2024.
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của người sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch:
“Trường hợp đất trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nếu chỉ có quy hoạch sử dụng đất chung mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người dân vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế… Tuy nhiên, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện, thì sẽ bị hạn chế quyền.
1.2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP)
Quy định chi tiết về hồ sơ, thủ tục và công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là cơ sở để người dân có thể kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi quyết định mua đất.
2. Rủi ro pháp lý khi mua đất trong quy hoạch
2.1. Nguy cơ bị thu hồi đất
Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội. Nếu mảnh đất mua nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất, khả năng bị thu hồi là rất cao.
2.2. Không được cấp hoặc khó sang tên sổ đỏ
Đối với đất trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, việc cấp sổ đỏ hoặc tách thửa có thể bị từ chối. Điều này dẫn đến rủi ro khi người mua muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
2.3. Giá trị tài sản giảm sút
Thị trường thường “định giá thấp” với đất dính quy hoạch do tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Người mua có thể chịu thiệt hại lớn khi giá trị đất giảm hoặc không bán lại được.
3. Cách hạn chế rủi ro khi mua đất trong quy hoạch
3.1. Kiểm tra thông tin quy hoạch đất
Người mua cần chủ động tra cứu thông tin quy hoạch tại:
UBND cấp xã, huyện nơi có đất.
Văn phòng đăng ký đất đai.
Cổng thông tin quy hoạch trực tuyến của địa phương (nếu có).
Căn cứ pháp lý: Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định trách nhiệm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3.2. Yêu cầu cam kết trong hợp đồng
Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, người mua nên yêu cầu người bán cam kết bằng văn bản rằng đất không nằm trong kế hoạch thu hồi. Nếu có tranh chấp, đây sẽ là cơ sở bảo vệ quyền lợi.
3.3. Tham khảo tư vấn pháp lý và công chứng
Luật sư, tổ chức hành nghề công chứng có thể hỗ trợ kiểm tra tình trạng pháp lý, đảm bảo hợp đồng mua bán đất tuân thủ pháp luật.
4. Ví dụ minh họa thực tế về mua đất trong quy hoạch
Trường hợp 1: Anh Hùng tại Bình Dương mua 500m² đất ruộng giá rẻ, nhưng sau đó phát hiện khu đất đã nằm trong kế hoạch mở rộng khu công nghiệp. Chỉ sau 1 năm, đất bị thu hồi và anh chỉ được bồi thường theo giá Nhà nước, thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Trường hợp 2: Chị Mai tại Hà Nội dự định mua một lô đất ở ngoại thành. Trước khi mua, chị đến UBND huyện xin thông tin quy hoạch và phát hiện lô đất này thuộc diện quy hoạch làm đường. Nhờ vậy, chị tránh được một thương vụ tiềm ẩn rủi ro.
Việc mua đất trong quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, từ việc bị hạn chế quyền sử dụng cho đến nguy cơ bị thu hồi. Tuy nhiên, nếu nắm rõ quy định của Luật Đất đai 2024 và thực hiện kiểm tra quy hoạch đất kỹ lưỡng trước khi mua, người dân hoàn toàn có thể hạn chế được rủi ro.
Lời khuyên cho người mua là: luôn kiểm tra quy hoạch đất tại UBND, văn phòng đăng ký đất đai hoặc tra cứu online trước khi giao dịch, đồng thời tham khảo tư vấn pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
