Ngăn chặn giao dịch nhà đất: 5 sai lầm thường gặp cần tránh
Việc ngăn chặn giao dịch nhà đất là biện pháp pháp lý được áp dụng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các vụ việc tranh chấp, thi hành án hoặc phòng ngừa rủi ro. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ quy định, cá nhân và tổ chức có thể dễ dàng mắc phải sai lầm ngăn chặn giao dịch, gây ra hậu quả nghiêm trọng về pháp lý lẫn tài chính. Bài viết này sẽ chỉ ra 5 sai lầm phổ biến nhất và cách phòng tránh.
⚖️ 1. Căn cứ pháp lý liên quan đến ngăn chặn giao dịch bất động sản
Điều 188 Luật Đất đai 2013: Giao dịch nhà đất chỉ có hiệu lực khi không bị ngăn chặn bởi quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013: Cơ quan đăng ký đất đai có quyền ghi nhận yêu cầu ngăn chặn khi có yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền.
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT: Hướng dẫn chi tiết quy trình tiếp nhận và xử lý yêu cầu ngăn chặn.
❌ 2. 5 sai lầm ngăn chặn giao dịch nhà đất thường gặp
2.1 Ngăn chặn không đúng thẩm quyền
Một trong những sai lầm ngăn chặn giao dịch nghiêm trọng nhất là yêu cầu được thực hiện bởi cá nhân hoặc tổ chức không có thẩm quyền pháp lý.
📌 Ví dụ: Ông A gửi văn bản ngăn chặn đến Văn phòng Đăng ký đất đai với lý do “nghi ngờ người khác lừa đảo”, nhưng không có quyết định chính thức từ Tòa án hay cơ quan công an. Kết quả: giao dịch bị trì hoãn, gây thiệt hại tài chính cho bên bán và bên mua.
➡️ Giải pháp: Ngăn chặn chỉ hợp lệ khi có văn bản từ:
Tòa án
Cơ quan thi hành án
Cơ quan điều tra có thẩm quyền
2.2 Sai lầm ngăn chặn giao dịch không có căn cứ rõ ràng
Nhiều trường hợp ngăn chặn giao dịch chỉ dựa trên lời khai hoặc đơn tố cáo chưa được xác minh.
📌 Ví dụ: Chị B ngăn chặn căn nhà chồng cũ bán, với lý do “là tài sản chung”, nhưng không có giấy tờ chứng minh. Kết quả: Bị phản tố ngược về hành vi cản trở giao dịch hợp pháp.
➡️ Giải pháp: Chỉ nên yêu cầu ngăn chặn khi có bằng chứng cụ thể như:
2.3 Không thông báo kịp thời về việc rút ngăn chặn
Một sai lầm ngăn chặn giao dịch khác là khi lý do ngăn chặn không còn nhưng bên yêu cầu lại không kịp thông báo hủy bỏ.
📌 Ví dụ: Sau khi Tòa án đình chỉ vụ kiện, ông C quên gửi yêu cầu hủy ngăn chặn. Hậu quả: Bên mua không thể sang tên, hợp đồng bị vô hiệu do chậm tiến độ.
➡️ Giải pháp: Khi lý do ngăn chặn không còn, cần:
Gửi công văn rút yêu cầu ngăn chặn
Hoặc đề nghị Tòa án/cơ quan có thẩm quyền ra văn bản hủy lệnh
>>> Xem thêm: Trường hợp nào công chứng viên của văn phòng công chứng bị miễn nhiệm bắt buộc?
2.4 Dùng ngăn chặn như công cụ gây áp lực, trục lợi
Một số cá nhân lợi dụng ngăn chặn giao dịch như công cụ để ép bên còn lại thỏa hiệp, nhượng bộ trong tranh chấp.
📌 Ví dụ: Người quen ông D gửi đơn tố cáo giả để ép ông D trả tiền. Sau khi ngăn chặn, họ yêu cầu “hòa giải” với số tiền bất hợp lý.
➡️ Giải pháp: Các cơ quan tiếp nhận cần kiểm tra kỹ hồ sơ và căn cứ pháp lý, tránh tiếp tay cho hành vi lạm dụng.
2.5 Không theo dõi tình trạng ngăn chặn sau khi yêu cầu
Sau khi gửi yêu cầu ngăn chặn, nhiều người không theo dõi tiến độ hoặc cập nhật diễn biến vụ việc, khiến tranh chấp kéo dài.
📌 Ví dụ: Bà E yêu cầu ngăn chặn lô đất tranh chấp, nhưng sau đó không theo đuổi vụ kiện, dẫn đến ngăn chặn kéo dài nhiều năm mà không có hướng xử lý.
➡️ Giải pháp: Theo dõi thường xuyên tại:
Văn phòng Đăng ký đất đai
Tòa án/Tiểu ban xử lý tranh chấp
📌 3. Ví dụ minh họa thực tế sai lầm ngăn chặn giao dịch
Trường hợp tại TP.HCM: Anh H. dự định mua một căn hộ chung cư. Trong quá trình sang tên, Văn phòng Đăng ký đất đai thông báo có ngăn chặn từ một cá nhân với lý do “đang bị kiện”. Khi kiểm tra, anh H. phát hiện không hề có vụ kiện nào diễn ra, và lý do ngăn chặn là sai. Sau 2 tháng làm việc với luật sư và gửi đơn khiếu nại ngăn chặn sai, anh H. được giải quyết, nhưng thương vụ mua bán bị trì hoãn khiến anh mất cọc.
>>> Xem thêm: Công chứng cho thuê nhà có lợi ích gì và làm sao để tránh tranh chấp hợp đồng giữa chủ nhà và người thuê?
Sai lầm ngăn chặn giao dịch nhà đất có thể xuất phát từ sự thiếu hiểu biết hoặc cố ý lạm dụng quy trình pháp lý. Để tránh hệ lụy kéo dài và thiệt hại tài chính, mỗi cá nhân và tổ chức cần hiểu rõ căn cứ pháp luật, quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc yêu cầu hoặc phản hồi ngăn chặn.
Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về tình huống cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
